Immobilie im Nachlass – Nutzung durch nur einen Erben

Ein typischer Streitfall in einer erbrechtlichen Angelegenheit kann sich an einer zum Nachlass gehörenden Immobilie entzünden. Fällt in die Erbschaft beispielsweise der Familienwohnsitz, so kann unter Miterben relativ schnell Streit über die Nutzung und /oder Verwertung dieser Liegenschaft entstehen.

Der Erblasser hat es natürlich in der Hand, Zwistigkeiten zwischen mehreren Erben über die Immobilie durch entsprechende Anordnungen in seinem Testament zu vermeiden. Er kann die Immobilie beispielsweise nur einem Erben oder Vermächtnisnehmer zuweisen. Oder er klärt mit Hilfe eines Vermächtnisses, dessen Inhalt ein Wohnrecht oder auch der Nießbrauch an einer Immobilie sein kann, welcher von mehreren Beteiligten zu welchen Konditionen nach den Tod des Erblassers einen Anspruch auf Nutzung der Immobilie hat.

Solch eine vorausschauende Planung der eigenen Erbfolge findet aber leider nicht immer statt. Der worst case tritt nach dem Ableben einer Person oft dann ein, wenn der Erblasser erst gar keinen letzten Willen errichtet hat. Kein Testament und kein Erbvertrag geben in diesem Fall Auskunft zu der Frage, wie der Nachlass verteilt werden soll. Wenn in solchen Fällen die gesetzliche Erbfolge greift und mehrere Erben zum Zuge kommen, kann die Klärung der Nutzung einer zur Erbschaft gehörenden Immobilie mehr Zeit in Anspruch nehmen, als von allen Beteiligten gewünscht. Das Gleiche gilt, wenn der Erblasser zwar seine letzten Angelegenheiten in einem Testament geregelt hat, sich aber in seinem letzten Willen zur weiteren Verwendung des von ihm und seiner Familie bis zuletzt gemeinsam genutzten Familienwohnsitzes keine weiteren Gedanken gemacht hat.

Der typische Problemfall, der sich bei der Abwicklung eines Erbfalls auftut, besteht aus einer in die Erbschaft fallenden Immobilie und mehreren Erben. Häufig gehört zu der aus mehreren Erben bestehenden Erbengemeinschaft der überlebende Ehegatte und die gemeinsamen Kinder. Nicht selten will der überlebende Ehegatte die zum Nachlass zählende Immobilie weiter als Wohnsitz nutzen, während die Kinder schon länger aus dem Haus sind und an einer eigenen Wohnnutzung nicht interessiert sind.

Es soll bereits vorgekommen sein, dass sich miterbende Kinder bei der vorbeschriebenen Konstellation gefragt haben, ob sie die Wohnnutzung der Nachlassimmobilie durch den überlebenden Elternteil (oder jeden anderen Miterben) entschädigungslos hinnehmen müssen und am Ende sogar die Lasten der Immobilie (z.B. Strom, Heizmittel, Müllgebühren, Erhaltungsaufwand) als Mitglied der Erbengemeinschaft und Miteigentümer anteilig mit zu tragen haben.

Mit Hilfe der Vorschriften im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) lassen sich die Fragen zu Nutzungsrecht und Lastentragung wie folgt beantworten:

Nach §§ 2038 Abs.2 i.V.m. 743 Abs.2 BGB ist jeder Miterbe zum Gebrauch der Immobilie insoweit befugt, als nicht der Mitgebrauch der übrigen Miterben beeinträchtigt wird. Wenn also nur ein Erbe die Immobilie weiter nutzen will und die anderen Erben nicht, dann spricht zunächst nichts gegen die Fortsetzung der Nutzung.

Es wird für diesen Fall auch zwischen den einzelnen Erben nicht etwa kraft Gesetz ein Mietverhältnis begründet, aufgrund dessen der die Immobilie nutzende Miterbe verpflichtet wäre, an die anderen Miterben regelmäßige Mietzinszahlungen zu leisten.

Die Entgeltpflicht des die Immobilie nutzenden Erben kann aber sehr schnell durch einen Beschluss zur ordnungsgemäßen Verwaltung der zum Nachlass gehörenden Immobilie herbeigeführt werden. Jeder Miterbe (und damit auch der die Immobilie nutzende Erbe) ist nämlich verpflichtet, an Maßnahmen mitzuwirken, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung der Immobilie erforderlich sind, § 2038 Abs. 1 BGB. Gegenstand eines solchen Beschlusses kann dann die Nutzung und das Nutzungsentgelt einerseits und die Frage der Lastentragung andererseits sein.

Empfehlenswert ist es natürlich, wenn ein solcher Beschluss und die damit zusammenhängende Nutzungsregelung einvernehmlich gefasst wird.

Eine totale Verweigerungshaltung eines Miterben zahlt sich dabei am Ende nicht aus. Jeder Miterbe kann nämlich, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch einvernehmliche Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden kann, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung der Immobilie verlangen, § 745 BGB. Dieser Anspruch eines jeden Miterben kann nötigenfalls auch vor die staatlichen Gerichte getragen und dort entschieden werden.

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