Die Mietwohnung nach dem Tod ordentlich zurücklassen – Welche Regelungen sind denkbar?

Bewohnt man eine Wohnung oder ein Haus zur Miete, dann ist es vielen Mietern ein Anliegen, auch das Schicksal dieser Mietimmobilie zu Lebzeiten zu regeln. Soweit man den zugrunde liegenden Mietvertrag auf Mieterseite nicht alleine unterschrieben hat, muss sich der zukünftige Erblasser nicht allzu viele Gedanken machen. Nach seinem Ableben wird der Mietvertrag schlicht mit der Person fortgesetzt, die ebenfalls als Mieter in dem Vertrag aufgenommen ist.

Weiter sichert § 563 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) dem Ehepartner, den Kindern, sonstigen Familienangehörigen oder dem Hausgenossen das Recht zu, in das vom Erblasser als Mieter abgeschlossene Mietverhältnis eintreten zu können. Auch in diesem Fall wird das Mietverhältnis nahtlos fortgesetzt.

Der Erbe tritt in das Mietverhältnis ein

Regelungsbedürftig sind aber unter Umständen die Fälle, in denen der Erblasser den Mietvertrag auf Mieterseite alleine unterzeichnet hat und auch keine andere Person aus dem Lager des Erblassers ein Interesse an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses hat.

In diesem Fall geht das Mietverhältnis nach § 564 BGB zunächst auf den Erben über. Der Erbe hat wiederum ein außerordentliches Kündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten.

Der Erbe tritt in diesem Fall an die Stelle des Erblassers in das Mietverhältnis ein. Neben finanziellen Ansprüchen des Vermieters ist in diesem Fall insbesondere die Frage klärungsbedürftig, in welchem Zustand die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückzugeben ist.

Was sieht der Mietvertrag zur Frage der Renovierung der Wohnung vor?

In welchem Umfang und von wem eine Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses renoviert werden muss, ist in aller Regel dem zugrunde liegenden Mietvertrag zu entnehmen.

So kann der Mietvertrag zum Beispiel eine so genannte Endrenovierungsklausel enthalten. Ist die Regelung insbesondere unter dem Blickwinkel des AGB-Rechts (Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) wirksam, dann muss die Wohnung gegebenenfalls insgesamt frisch renoviert zurückgegeben werden.

Aber auch ohne eine solche Endrenovierungsklausel kann sich die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen oder zumindest zu einer kostenmäßigen Beteiligung an solchen Arbeiten durch die Mieterseite ergeben.

Losgelöst von solchen Maßnahmen zur optischen Aufhübschung der Immobilie sind in jedem Fall bei Beendigung eines Mietverhältnisses Beschädigungen an der Mietsache zu beheben oder vom Mieter veranlasste Einbauten zurückzubauen.

Welche Möglichkeiten hat der Erblasser?

In Anbetracht anstehender Renovierungsarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Erblasser die Möglichkeit, seinem Erben das Leben für die Zeit nach Eintritt in das Mietverhältnis zu erleichtern.

Bleibt der Erblasser nämlich komplett inaktiv, dann ist absehbar, dass der Vermieter nach Eintritt des Erbfalls auf den Erben als seinen neuen Ansprechpartner zugeht und ihn mit Forderungen im Hinblick auf die Renovierung der Immobilie konfrontiert. Nachdem eine vom Erblasser im Einzelfall gestellte Mietkaution oft nicht ausreichen wird, um die Kosten für die anstehenden Arbeiten abzudecken, kommen in aller Regel Gesprächsbedarf und nicht unerhebliche finanzielle Forderungen auf den Erben zu.

Will der Erblasser dem Erben hier helfen, so kann er durch Regelungen in seinem Testament auch in Bezug auf seine Mietwohnung für Klarheit sorgen. So kann der Erblasser zum Beispiel zugunsten seines Vermieters ein Vermächtnis anordnen. Gegenstand des Vermächtnisses kann ein zweckgebundener Geldbetrag sein, den der Vermieter für die Renovierung verwenden kann.

Denkbar wäre auch, in ein Testament eine Auflage zugunsten des Vermieters aufzunehmen, wonach sich der Erbe in einem vom Erblasser festzulegenden Umfang um die Renovierung der Mietimmobilie zu kümmern hat.

Der Königsweg besteht aber in einer dritten Variante. Wenn der Erblasser seinen Erben nicht mit lästigen Renovierungsarbeiten an der vom Erblasser bewohnten Immobilie behelligen will, so macht es Sinn, dass sich der Erblasser noch zu Lebzeiten mit seinem Vermieter in Verbindung setzt und mit diesem eine einvernehmliche Einigung für den Fall des Eintritts des Erbfalls und der damit verbundenen Beendigung des Mietverhältnisses trifft. Die Notwendigkeit einer erbrechtlichen Regelung entfällt in diesem Fall.

So kann sich der Mieter und Erblasser mit seinem Vermieter basierend auf den Regelungen in dem abgeschlossenen Mietvertrag über Art und Umfang der anstehenden Arbeiten verständigen.

Wenn Erblasser und Vermieter dem Erben alle Sorgen abnehmen wollen, können sie weiter einvernehmlich nicht nur den Umfang der erforderlichen Renovierungsleistungen festlegen, sondern der Erblasser kann darüber hinaus dem Vermieter noch zu seinen Lebzeiten den für die Durchführung der Arbeiten erforderlichen Geldbetrag zur Verfügung stellen. Dies können beide Parteien unproblematisch durch eine entsprechende Aufstockung der Mietkaution bewerkstelligen.

Nach Eintritt des Erbfalls kann der Vermieter dann auf dieses Geld zugreifen und die erforderlichen Arbeiten ausführen lassen. Bleibt nach Durchführung der Arbeiten von dem Kautionsbetrag etwas übrig, so stellt der Vermieter den Restbetrag dem Erben zur Verfügung.

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