Miterbe macht bei Erbteilsübertragung sein Vorkaufsrecht geltend – Muss er eine vereinbarte Maklerprovision bezahlen?

BGH – Urteil vom 12.05.2016 – I ZR 5/15

• Makler vermittelt Verkauf eines Erbteils
• Miterbe macht Vorkaufsrecht geltend
• Makler verliert in drei Instanzen seine Klage auf Maklerprovision

Der Bundesgerichtshof hatte zu klären, ob ein Miterbe, der bei einem Erbteilsverkauf von seinem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch macht, eine vom Verkäufer vereinbarte Maklerprovision zu bezahlen hat.

In der Angelegenheit war die Mutter zweier Brüder im Februar 2011 verstorben. Die beiden Brüder beerbten ihre Mutter nach der gesetzlichen Erbfolge je zur Hälfte.

Einer der beiden Brüder wollte seinen hälftigen Erbteil verkaufen. Er beauftragte zu diesem Zweck einen Makler mit der Vermittlung eines Kaufinteressenten für seinen hälftigen Erbteil.

Makler vermittelt Erbteilsverkauf

Im März 2012 kam auf Vermittlung des Maklers ein Kaufvertrag über den hälftigen Erbteil mit einem Kaufpreis von 260.000 Euro zustande.

In dem Kaufvertrag mit dem Erwerber war vorgesehen, dass sich der Käufer des Erbteils verpflichte, an den Makler ein Maklerhonorar in Höhe von 29.750 Euro für Beratung, wirtschaftliche Aufbereitung und Verkauf zu zahlen, und dass dieses Honorar im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts ebenfalls verdient und vom vorkaufsberechtigten Miterben zu zahlen sei.

Die Höhe der Maklerprovision war in dem Vertragswerk mit einem Satz 9,62% netto und 11,44% brutto des vereinbarten Kaufpreises vereinbart worden.

Miterbe macht von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch

Der andere Bruder machte dann tatsächlich von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch. Er weigerte sich aber, den geforderten Maklerlohn in Höhe von 29.750 Euro zu bezahlen.

Der Makler zog daraufhin vor Gericht und forderte dort von dem Bruder, der den Erbteil erworben hatten, seinen Maklerlohn.

Das Landgericht wies diese Klage in erster Instanz in Höhe eines Betrages von 18.564 Euro zuzüglich Zinsen als derzeit unbegründet und im Übrigen als unbegründet ab. Die vom klagenden Makler eingelegte Berufung führte zur kompletten Abweisung der Klage.

Die Revision des Maklers gegen das Berufungsurteil wurde vom BGH ebenfalls als unbegründet zurückgewiesen.

Unübliche Vereinbarungen im Kaufvertrag verpflichten den eintretenden Miterben nicht

Der BGH führte in seiner Entscheidung aus, dass der sein Vorkaufsrecht ausübende Miterbe grundsätzlich zur Zahlung der Provision verpflichtet gewesen sei. Die Verpflichtung zur Provisionszahlung sei Bestandteil des zwischen dem Bruder des beklagten Miterben und dem Käufer zustande gekommenen Kaufvertrags. In diesen Kaufvertrag sei der übernehmende Miterbe eingetreten.

Der BGH verneinte aber gleichwohl eine Zahlungspflicht. Im zu entscheidenden Fall sei die in dem Kaufvertrag vereinbarte Maklerprovision schlicht zu hoch.

Bestimmungen in Kaufverträgen über die Verteilung der Maklerkosten, die sich aber nicht im üblichen Rahmen halten, gehörten, so der BGH, wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag und verpflichten daher den Vorkaufsberechtigten nicht.

Provision des Maklers war schlicht zu hoch

Das Landgericht und ihm folgend das Berufungsgericht hatten angenommen, dass allenfalls eine Maklerprovision in Höhe von 6% des vereinbarten Kaufpreises nebst 19% Umsatzsteuer hierauf üblich sei. Diese Feststellung akzeptierte der BGH als jedenfalls nicht willkürlich und denkgesetzwidrig.

Der Makler trug vor dem BGH auch ohne Erfolg bzw. verspätet vor, dass sich seine Tätigkeit bei einem Erbteilsverkauf wesentlich von der Tätigkeit eines reinen Grundstückmaklers unterscheide und im Ergebnis auch viel aufwändiger sei.

Der BGH wollte dem Makler nicht einmal das Recht zubilligen, dass er einen  Provisionsanspruch in einer üblichen Höhe habe. Hier verwies der BGH darauf, dass auch eine Reduzierung des Provisionsanspruchs auf eine übliche Höhe nichts daran ändere, dass eine unüblich hohe Maklerprovision wesensmäßig nicht zum Kaufvertrag gehöre.

Letzterer Umstand führe eben im Ergebnis dazu, dass der Provisionsanspruch insgesamt entfalle und nicht vom vorkaufsberechtigten Erben bezahlt werden müsse.

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