Immobilie gegen Pflegeverpflichtung übertragen – Worauf muss man achten?

Wenn im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge eine Immobilie von der Elterngeneration auf die Kinder übertragen wird, dann muss eine solche Übertragung nicht zwangsläufig frei von jeder Gegenleistung sein.

So kann sich der Übertragende zum Beispiel ein Wohnrecht oder auch den Nießbrauch an der Immobilie vorbehalten. Möglich ist auch die Vereinbarung einer finanziellen Gegenleistung in Form einer monatlich vom Empfänger zu bezahlenden Rente.

Immer häufiger rückt bei einer solchen Transaktion aber auch das Bedürfnis der Elterngeneration in den Fokus, sich für den Fall der eigenen Pflegebedürftigkeit abzusichern und den Übernehmer der Immobilie vertraglich dazu zu verpflichten, im Bedarfsfall die Pflege des übertragenden Elternteils zu übernehmen.

Ein solches Ansinnen des übertragenden Teils ist ebenso nachvollziehbar wie auch geeignet, dem übertragenden Teil im Bedarfsfall die Pflege im vertrauten Umfeld von einer ihm bekannten Person zu sichern.

Beide Seiten eines solchen Vertrages sollten aber vorab gründlich prüfen, ob eine solche angedachte Pflege im häuslichen Bereich zeitlich und fachlich auf Dauer überhaupt zu leisten ist. Es empfiehlt sich jedenfalls in einen Vertrag über eine Pflegeverpflichtung auch eine Ausstiegsklausel aufzunehmen, die nähere Aussagen zu der Frage macht, unter welchen Umständen und zu welchen Konditionen eine Pflegeverpflichtung wieder entfällt.

Folgende Punkte sollten bei einer Pflegeverpflichtung zwischen den Parteien abgeklärt und vertraglich fixiert werden:

Ort der Pflege - Wo soll die Pflegeleistung erbracht werden?

Grundsätzlich sollten die Parteien eine Vereinbarung darüber treffen, an welchem Ort die Pflegeleistungen zu erbringen sind.

Im Normalfall wird der Ort der Leistungserbringung die Wohnung oder das Haus des Pflegebedürftigen sein.

Klärungsbedarf gibt es in diesem Punkt aber bereits dann, wenn der Pflegbedürftige aus persönlichen oder medizinischen Gründen seinen gewöhnlichen Aufenthalt verändert.

So empfiehlt es sich klarzustellen, ob die Pflegverpflichtung auch dann noch gelten soll, wenn sich der Pflegebedürftige beispielsweise in ein Pflegeheim oder in ein Krankenhaus begeben musste. Möglich wäre in diesem Fall, das Ruhen der Pflegeverpflichtung zu vereinbaren.

Um einen möglichen Regress von Sozialhilfeträgern zu vermeiden, empfiehlt es sich in solchen Fällen gegebenenfalls, das entschädigungslose Ruhen der Pflegeverpflichtung, z.B. ab einer bestimmten Pflegestufe, zu vereinbaren. Anderenfalls kann der zur Pflege Verpflichtete unter Umständen in Höhe der von ihm ersparten Aufwendungen vom Sozialhilfeträger in Anspruch genommen werden.

Wer soll die Pflege erbringen?

Ein wichtiger Punkt ist immer auch die Frage nach der Person, die die Pflegeleistung erbringen soll.

Wenn die Parteien fixieren, dass die Pflegeleistung tatsächlich ausschließlich durch das Familienmitglied erbracht werden soll, an das auch die Immobilie übertragen wird, so besteht für den übertragenden Teil auf der einen Seite Rechtssicherheit hinsichtlich der ihn pflegenden Person. Auf der anderen Seite besteht keine Flexibilität für Situationen, in denen die Pflegeperson aus nachvollziehbaren Gründen an der Erbringung der Pflegeleistung gehindert ist.

Überlegenswert ist es also allemal, in dem Vertrag über die Pflegeverpflichtung vorzusehen, dass die Pflege in begründeten Fällen auch von Dritten erbracht werden kann.

Umfang der Pflegeleistung

Auch wenn der übertragende Teil zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages „Immobilie gegen Pflegeleistung“ noch rüstig und gesund ist, sollten sich die Vertragsparteien auch überlegen, in welchem Umfang Pflegeleistungen geschuldet sein sollen.

Grundsätzlich sind der Phantasie der Parteien bei der Beschreibung des Umfangs der geschuldeten Pflegeleistung keine Grenzen gesetzt. Wer in diesem Punkt aber eine Orientierungshilfe haben und einen Eindruck davon bekommen will, was sich hinter einer übernommenen Pflegeverpflichtung verbirgt, der kann einen Blick in § 14 SGB XI (Sozialgesetzbuch 11.Teil) werfen.

Dort sind wesentliche Pflegeleistungen nämlich wie folgt beschrieben:

Gewöhnliche und regelmäßig wiederkehrende Verrichtungen im Sinne des Absatzes 1 sind:

im Bereich der Körperpflege das Waschen, Duschen, Baden, die Zahnpflege, das Kämmen, Rasieren, die Darm- oder Blasenentleerung,

im Bereich der Ernährung das mundgerechte Zubereiten oder die Aufnahme der Nahrung,

im Bereich der Mobilität das selbständige Aufstehen und Zu-Bett-Gehen, An- und Auskleiden, Gehen, Stehen, Treppensteigen oder das Verlassen und Wiederaufsuchen der Wohnung,

im Bereich der hauswirtschaftlichen Versorgung das Einkaufen, Kochen, Reinigen der Wohnung, Spülen, Wechseln und Waschen der Wäsche und Kleidung oder das Beheizen.

 Selbstverständlich sind die Vertragsparteien nicht verpflichtet, das komplette Programm des § 14 SGB XI unverändert zu übernehmen. Einzelne Leistungen können, soweit sich die Parteien einig sind, entfallen, andere nicht in § 14 SGB XI aufgeführte Leistungen können hinzukommen.

Ergänzend sollten die Parteien aber jedenfalls noch eine Verständigung über die Frage fixieren, wer die anfallenden Kosten der Pflege übernimmt und wem gegebenenfalls Leistungen aus der gesetzlichen Pflegeversicherung zustehen.

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