Immobilie zu Lebzeiten auf Kinder übertragen – Wohnrecht oder Nießbrauch bestellen?

Im Prinzip ist die lebzeitige Übertragung einer Wohnimmobilie auf die eigenen Kinder eine gute Idee. Man kann auf diesem Weg insbesondere Erbschaftsteuer sparen. Den Kindern steht nämlich alle zehn Jahre ein Steuerfreibetrag in Höhe von 400.000 Euro zu. In Höhe dieses Steuerfreibetrages können also Schenkungen und Erbschaften bei dem eigenen Abkömmling anfallen, ohne dass der Staat die Hand aufhält.

Wartet man mit der Übertragung seines eigenen Vermögens bis zum eigenen Ableben und übersteigt das vererbte Vermögen dann im Verhältnis zu den eigenen Kindern den staatlich gewährten Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro, dann kassiert der Staat für sämtliche über diesen Betrag hinausgehende Vermögenswerte Erbschaftsteuer nach den Bestimmungen des ErbStG (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz).

Fängt man aber bereits zu Lebzeiten rechtzeitig an, sein Vermögen auf den Nachwuchs zu übertragen, kann der Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro alle zehn Jahre wieder aufs Neue in voller Höhe genutzt werden. Besitzt man also ein stattliches Vermögen und beginnt man mit Eintritt in die Rente, dieses Vermögen auf die Kinder zu übertragen, dann kann man bis zu seinem 86. Lebensjahr einen Betrag in Höhe von 1,2 Mio. Euro auf das Kind übertragen, ohne dass der Staat auch nur einen Euro an Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer erhält.

Wohnrecht sichern

Die lebzeitige Übertragung von eigengenutzten Wohnimmobilien hat natürlich nicht nur eine steuersparende Komponente. Soweit der Eigentümer der Immobilie zu Wohnzwecken auf die Immobilie angewiesen ist, muss er sich neben dem erfreulichen Steuerspareffekt auch zwingend mit weiteren Aspekten der Transaktion beschäftigen.

Hat der Eigentümer einer Immobilie erst einmal gewechselt, dann muss man sich darüber im klaren sein, dass der neuen Eigentümer grundsätzlich nach Gutdünken über die Immobilie verfügen kann. Der entsprechende Paragraf im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) drückt die Eigentümerrechte wie folgt mit der gebotenen Klarheit aus:

„Der Eigentümer einer Sache kann … mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen, § 903 BGB.“

Für den Familienvater oder die Mutter, die sich alleine aus Gründen der Steuerersparnis zur vorzeitigen Übertragung des Familienwohnsitzes an das eigene Kind entschlossen haben, bedeutet dies, dass sie sich und insbesondere die eigene Wohnsituation in die Hände des Kindes legen. Wenn der übertragende Elternteil darauf angewiesen ist, die Immobilie selber weiter zu Wohnzwecken zu nutzen, dann bleibt ihm zunächst nur die Hoffnung, dass das eigene Kind mit diesen Plänen einverstanden ist. Besteht, was nur allzu oft vorkommt, kein Einverständnis mit einem weiteren Verbleib des übertragenden Elternteils oder kommt der Nachwuchs auf die Idee, die Immobilie verkaufen zu wollen, dann kann sich für die Elterngeneration sehr schnell die Frage stellen, wo man zukünftig wohnen soll.

Nießbrauch oder Wohnrecht?

Um solche Situationen bereits im Keim zu ersticken, gibt es eine relativ einfache Lösung. Der übertragende Elternteil muss sich im Rahmen der Übertragung der Immobilie das Recht vorbehalten, die Wohnung oder das Haus weiter zu Wohnzwecken nutzen zu dürfen.

Ein solches Nutzungsrecht kann man auf zwei Arten sicherstellen: Man kann ein Wohnungsrecht im Sinne von § 1093 BGB oder einen so genannten Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB vereinbaren.

Beide Rechte müssen zwingend als Belastung in das Grundbuch der jeweiligen Immobilie eingetragen werden, damit sie gegebenenfalls auch gegenüber Dritten (Erwerbern der Immobilie) geltend gemacht werden können.

Was ist nun vorzugswürdig, das Wohnrecht oder die Bestellung eines Nießbrauchs?

Die größte Flexibilität erhält sich der übertragende Elternteil eindeutig mit der Bestellung eines Nießbrauches. Während beide Rechte nämlich tauglich sind, ein Wohn- und Bleiberecht des Elternteils zu sichern, bietet ein Nießbrauchsrecht dem übertragenden Elternteil weiter die Möglichkeit, die Immobilie (unter Ausschluss des eigenen Kindes) anders als zu Wohnzwecken zu nutzen.

Wird der Elternteil zum Beispiel pflegebedürftig und kann er aus diesem Grund sein Wohnrecht nicht mehr ausüben, dann ermöglicht ihm ein vorbehaltener Nießbrauch z.B. die Immobilie an einen Dritten zu vermieten und die so erzielten Einnahmen für eigene Zwecke zu verwenden.

Obwohl die Immobilie also auf ein Kind als neuen Eigentümer übertragen wurde, gewährleistet ein Nießbrauch dem übertragenden Teil die Nutzung der Immobilie sowohl zu Wohn- als auch zu anderen Zwecken. Der Nießbrauch ist dem Wohnrecht daher regelmäßig vorzuziehen.

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