Immobilie übertragen? Nießbrauch vorbehalten und Steuern sparen!

Eine Immobilie noch zu Lebzeiten an die eigenen Kinder zu übertragen kann vor allem aus steuerlicher Sicht sehr viel Sinn machen. Die Freibeträge des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes können von den Kindern alle zehn Jahre aufs Neue in voller Höhe geltend gemacht werden. Derzeit beträgt der Steuerfreibetrag für Kinder ordentliche 400.000 Euro. Bis zu diesem Betrag kann also Vermögen auf ein Kind übertragen werden, ohne dass der Fiskus an dieser Aktion zu beteiligen wäre.

Fängt man als zukünftiger Erblasser frühzeitig an, sein Vermögen auf die nächste Generation zu übertragen, kann man diesen Freibetrag gegebenenfalls mehrmals nutzen und erspart den Kindern im Erbfall unangenehme Post vom Finanzamt.

Schenkungssteuer durch Nießbrauch reduzieren

Gerade bei der lebzeitigen Übertragung von Immobilien an die eigenen Kinder können Erblasser aber die Entstehung von Steuern noch an einer weiteren Front wirksam bekämpfen.

Grundsätzlich fällt bei Kindern für Immobilien, die ihnen durch eine lebzeitige Schenkung von Vater oder Mutter zugewandt wird, Schenkungsteuer an. Als steuerpflichtiger Erwerb des Kindes gilt dabei nach § 10 ErbStG (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz) die Bereicherung des Kindes, die es durch die Schenkung erfahren hat. Dabei wird der Besteuerung grundsätzlich der Verkehrswert der Immobilie zugrunde gelegt, § 177 BewG (Bewertungsgesetz).

Soweit der Verkehrswert der Immobilie also den jedem Kind zustehenden Freibetrag von 400.000 Euro übersteigt, muss man dem Grunde nach mit einer Steuerbelastung rechnen.

Will man diesen Effekt vermeiden, kann man den steuerrechtlichen Wert der zu verschenkenden Immobilie durch die Vereinbarung eines Nießbrauchrechtes zugunsten des Schenkers verringern.

Bei der Vereinbarung eines Nießbrauchrechts nach §§ 1030 ff. BGB geht zwar das Eigentum an der zu übertragenden Immobilie auf das Kind über. Der Schenker behält sich jedoch umfangreiche Nutzungsrechte an dem Haus bzw. der Wohnung vor. So darf der Nießbrauchsberechtigte die Immobilie zum Beispiel bis zu seinem Lebensende zu Wohnzwecken nutzen oder, soweit gewünscht, an einen Dritten vermieten und auf diesem Weg Mieteinnahmen generieren.

Das beschenkte Kind als neuer Eigentümer der Immobilie kann über die Immobilie bei Bestehen eines Nießbrauchrechtes also nicht nach Belieben verfügen. Hinsichtlich der konkreten Nutzung der Immobilie ist der neue Eigentümer aber gleichsam ausgesperrt.

Nießbrauch vereinbart? Schenkungsteuer sinkt

Diese Situation drückt sich in Bezug auf die Schenkungsteuer dergestalt aus, dass das Kind als beschenkter Erwerber nicht den ungeschmälerten Verkehrswert der Immobilie der Besteuerung unterwerfen muss, sondern lediglich die um den Wert des Nießbrauchs reduzierte Bereicherung. Der Gegenwert des Nießbrauchs kann also vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen werden.

Der Wert des Nießbrauchs richtet sich dabei nach dem Wert der Nutzung einerseits und der Lebenserwartung des Nießbrauchsberechtigten auf der anderen Seite. Für die Berechnung des Kapitalwertes einer lebenslangen Nutzung einer Immobilie gibt es vom Bundesfinanzministerium veröffentlichte Tabellen, mit deren Hilfe der Wert des Nießbrauchs ermittelt werden kann.

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