Immobilie noch zu Lebzeiten übertragen – Zuerst zum Anwalt oder gleich zum Notar?

Mit der Übertragung des eigenen Vermögens muss man nicht warten, bis die Besitztümer im Falle des eigenen Ablebens auf die nächste Generation übergehen. Niemand ist daran gehindert, die Vermögensnachfolge ganz oder in Teilen bereits zu Lebzeiten in die Tat umzusetzen.

Beliebt ist eine solche so genannte vorweggenommene Erbfolge insbesondere im Verhältnis der Eltern zu ihren eigenen Kindern. Um die Kinder noch zu Lebzeiten des zukünftigen Erblassers finanziell zu unterstützen oder aber auch um Erbschaftsteuer zu sparen, entschließen sich immer mehr Eltern, Vermögen beizeiten auf die eigenen Kinder zu übertragen.

Solche lebzeitigen Vermögenstransaktionen können oft unbürokratisch abgewickelt werden. Wenn sich Vater oder Mutter dazu durchgerungen haben, der Tochter oder dem Sohn etwas zukommen zu lassen, dann reicht in aller Regel die Übergabe des Vermögensgegenstandes mit den Worten: „Das schenke ich Dir“. Wird das Geschenk angenommen und bleibt der Wert des Geschenks auch unter den nach dem ErbStG (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz) maßgeblichen Freibeträgen, dann hat sich für diesen Vorgang grundsätzlich kein Dritter auch das Finanzamt nicht zu interessieren.

Übertragung von Immobilien ist beurkundungspflichtig

Etwas komplizierter gestaltet sich die lebzeitige Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation. Wenn man nämlich den Familienwohnsitz oder eine andere Immobilie auf das eigene Kind durch eine Schenkung übertragen will, benötigt man für den Vollzug eines solchen Vorhabens nach deutschem Recht zwingend einen Notar.

Verträge im Zusammenhang mit der Übertragung von Grundeigentum sind nämlich nach den Vorschriften des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) beurkundungspflichtig. Es reicht also ausdrücklich nicht aus, wenn der Vater seinem Sohn sagt, dass letzterem ab sofort eine bestimmte Immobilie zu Eigentum gehören soll. Eine solche nur privat vollzogene Immobilienschenkung wäre unwirksam und kann keine Änderung in den (im Grundbuch verbrieften) Eigentumsverhältnissen bewirken.

Für die Schenkung einer Immobilie kommt man demnach an einem Notar, in Baden-Württemberg bis zum 01.01.2018 an den staatlichen Notariaten, nicht vorbei.

Erst zum Anwalt oder gleich zum Notar?

Für die Übertragung einer Immobilie benötigt man also zwangsläufig die Hilfe eines Notars. Nachdem man als Betroffener in der Regel keine allzu große Erfahrung mit der Übertragung von Grundstücken oder Wohnungen haben wird, stellt sich in vielen Fällen wahrscheinlich die Frage, ob man mit seinem Anliegen direkt zum Notar gehen soll oder ob zunächst der, vielleicht aus anderen Sachen schon bekannte, Hausanwalt zu Beratungszwecken konsultiert werden soll.

Auch jeder in Deutschland niedergelassene Anwalt ist in der Lage, einen Schenkungsvertrag über ein Grundstück zu erstellen. Weiter kann man vom Besuch beim Anwalt sicher dann profitieren, wenn dieser die Familienverhältnisse und das wirtschaftliche Umfeld der geplanten Schenkung kennt und vor diesem Hintergrund möglicherweise zu steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten oder zu einzelnen vertraglichen Regelungen, wie zum Beispiel möglichen Rückforderungsansprüchen des Schenkers, hilfreiche Hinweise geben kann.

Man erhält aber nicht nur vom Anwalt bei der Übertragung eines Grundstücks fachliche Hilfestellung. Auch der Notar ist grundsätzlich verpflichtet, seinen Kunden über verschiedene Regelungsmöglichkeiten zu beraten und die konkreten Zielvorstellungen im Rahmen der Gestaltung des Vertrages als auch bei der Abwicklung zu berücksichtigen. Dabei soll es allerdings in der Vergangenheit verschiedentlich vorgekommen sein, dass Notare ihre Beratungspflicht nicht mit der gebotenen Sorgfalt wahrgenommen haben.

Insbesondere die Beurkundungssituation selber, bei der der Notar zuweilen in atemberaubender Geschwindigkeit den zu beurkundenden Vertrag vorliest, wird von vielen Betroffenen oft als nur stressig empfunden. Nicht selten bleiben gerade in diesem Beurkundungstermin etwaige Rück- oder Verständnisfragen Beteiligter mehr oder weniger unbeantwortet. Will man hier auf Nummer sicher gehen, lohnt sich ein Vorabbesuch beim Rechtsanwalt allemal.

Günstiger ist die „Nur-Notar-Lösung“

Bei der Frage, ob man vorab auch einen Anwalt seines Vertrauens mit Fragen zur geplanten Schenkung konfrontieren sollte, darf man auch nie die Kostenfrage aus dem Auge verlieren.

An den Kosten für den Notar, der den Schenkungsvertrag zwingend beurkunden muss, kommt man in keinem Fall vorbei.

Sucht man vor dem Notartermin aber noch einen Anwalt auf, so kommen dessen Gebühren zu dem Honorar für den Anwalt noch hinzu.

Bei einem angenommenen Immobilienwert von 500.000 Euro steht einem Anwalt für seine Tätigkeit nach den Vorschriften des RVG (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) eine 1,3 Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG in Höhe von 4.176,90 Euro zuzüglich 19% Umsatzsteuer zu.

Der Notar erhält für seine Tätigkeit eine 2,0 Beurkundungsgebühr KV Nr. 21100 zum GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) in Höhe von 1.870 Euro, ebenfalls zuzüglich Umsatzsteuer.

Das könnte Sie auch interessieren:
Das eigene Haus noch zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen – Rückforderung der Schenkung – Ausgleich unter Miterben
Immobilie übertragen? Nießbrauch vorbehalten und Steuern sparen!
Haus auf Kind übertragen - Diese Punkte sollte man klären
Über 500 aktuelle Entscheidungen der Gerichte zum Erbrecht

Anwalt für Erbrecht
Rechtsanwalt Dr. Georg Weißenfels
Gründer des Erbrecht-Ratgebers
Maximilianstraße 2
80539 München
Tel.: 089-20 500 855 70

Ich danke Herrn Dr. Weißenfels von Herzen, dass er nichts unversucht lässt, um die aus einem verunglückten Übergabevertrag resultierenden Nachteile erfolgreich anzufechten.

G.L. aus Wolfratshausen

Super kompetenter Anwalt, sehr erfahren in erbrechtlichen Angelegenheiten, immer gut erreichbar und berät sehr schnell und vor allem verständlich. Ich bin mehr wie zufrieden und kann ihn nur weiterempfehlen.

H.H. aus Nürnberg

Hier ist man in guten Händen und die Beratung ist exzellent. Ein ehrlicher Anwalt!

M.P. aus München

Wir waren mit der Beratung äußerst zufrieden - Exzellent formulierte Schriftsätze - Zuverlässig in der Kommunikation. Die Ratschläge haben uns sehr weitergeholfen.

U. und F. C. aus München

Erbrecht