Das Wohnungsrechtsvermächtnis

Wenn sich der Erblasser Gedanken um die Regelung seiner Vermögensnachfolge macht, geht es oftmals nicht nur um die Frage, welche Person am Ende der Tage welchen Vermögensgegenstand erhalten soll. In vielen Fällen ist Motivation für eine bestimmte Anordnung in Testament oder Erbvertrag vielmehr auch der Wunsch des Erblassers, eine ihm nahe stehende Person über den eigenen Tod hinaus wirtschaftlich abzusichern. Dazu kann sicherlich die Zuwendung von Geldmitteln oder Wertgegenständen gehören. Elementar bei der Absicherung eines dem Erblasser nahe stehenden Menschen ist jedoch auch, diesem über den eigenen Tod hinaus Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Gerade wenn sich der Erblasser vielleicht auch aus steuerlichen Gründen dazu entschlossen hat, sein Immobilienvermögen im Rahmen der Erbfolge auf die nächste Generation zu übertragen, er aber andererseits dafür sorgen will, dass der Ehe- oder Lebenspartner nach dem Ableben des Erblassers über einen angemessenen Wohnraum verfügt, bietet es sich an, zugunsten des Partners ein so genanntes Wohnungsrechtsvermächtnis in das Testament oder den Erbvertrag aufzunehmen und den durch ein solches Vermächtnis Begünstigten auf Dauer abzusichern.

Ein solches Wohnungsrechtsvermächtnis in einem Testament könnte wie folgt lauten:

Meine Ehefrau Brigitte Muster erhält als Vermächtnis das lebenslange und nutzungsentgeltfreie Wohnungsrecht an meiner Drei-Zimmer-Wohnung in der Klenzestraße 3, 80000 München. Das Wohnungsrecht ist an erster Rangstelle im Grundbuch einzutragen. Die Verteilung der Lasten zwischen Eigentümer und Wohnungsberechtigter richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. Dritten ist die Ausübung des Wohnungsrechtes nicht gestattet.

Durch ein solches Vermächtnis erwirbt der Vermächtnisnehmer ein Recht, das ihm für eine unbeschränkte Zeit die Berechtigung verschafft, ein bestimmtes Grundstück (mit dem darauf stehenden Haus) oder eine Eigentumswohnung zu Wohnzwecken zu nutzen. Mit der vermächtnisweisen Einräumung eines Wohnungsrechtes zugunsten einer bestimmten Person schließt der Erblasser gleichzeitig auch den Eigentümer des Grundstücks von der Nutzung aus. Der Inhaber des Wohnungsrechtes hat also stärkere Rechte als der Eigentümer der Immobilie. Die Immobilie ist insoweit mit dem Wohnungsrecht „belastet“.

Die Person, zu dessen Gunsten ein Wohnungsrecht durch ein Vermächtnis ausgesetzt wurde, hat einen Anspruch darauf, dass dieses Recht im Grundbuch eingetragen wird. Mit Eintragung des Wohnungsrecht im Grundbuch ist der Inhaber des Rechts auch vor einer Veräußerung der Immobilie durch den Eigentümer geschützt. Selbst wenn die Immobilie verkauft werden sollte, bleibt die Belastung mit dem Wohnungsrecht bestehen. Auch ein neuer Eigentümer der Immobilie kann vom Inhaber des Wohnungsrechtes nicht verlangen, dass dieser die Nutzung des Hauses oder der Wohnung unterlässt. Für den Erwerber der Immobilie kommt die Existenz des Wohnungsrechtes aber auch nicht überraschend, war er doch durch die Eintragung des Wohnungsrechtes im Grundbuch vorgewarnt.

Der Erblasser kann ein Wohnungsrecht sowohl unter eine Bedingung stellen, als auch befristen. So ist möglicherweise überlegenswert, als Bedingung für den Bestand des Wohnungsrechtes aufzunehmen, dass dieses nur solange gelten soll, als sich ein überlebender Ehepartner nicht wiederum verheiratet.

Auch kann der Erblasser abweichend oder ergänzend zu § 1093 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) den Kreis der Personen bestimmen, die in den Genuss des Wohnrechtes kommen sollen.

Zwingend sollte der Erblasser in Testament oder Erbvertrag klären, wer für die Dauer des Wohnrechtes für die so genannten Lasten der Immobilie aufkommen soll. Er kann es dabei bei der gesetzlichen Regel der §§ 1093, 1041 BGB belassen oder auch einer der beiden in Frage kommenden Parteien (Wohnrechtinhaber und Eigentümer) abweichend vom Gesetz die Tragung von Verbrauchskosten und gewöhnlichen wie außergewöhnlichen Unterhaltungskosten auferlegen.

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