Das Grundstücksvermächtnis – Vollzug und Kosten

  • Immobilie kann durch Vermächtnis weitergegeben werden
  • Vermächnisnehmer hat Anspruch gegen Erben auf Übertragung Grundstück
  • Die Kosten für die Vermächtniserfüllung trägt regelmäßig der Erbe

Ein Erblasser kann sein Vermögen im Erbfall vorzugsweise auf zweierlei Wegen auf andere Personen übertragen. Er kann in seinem Testament oder in einem Erbvertrag Erben benennen und mit dieser Erbensetzung den bedachten Personen seine Vermögenswerte zukommen lassen.

Ebenso gut kann der Erblasser jedoch in seinem letzten Willen ein Vermächtnis zugunsten einer bestimmten Person anordnen. Ein Vermächtnis verschafft der so bedachten Person ein Forderungsrecht. Die mit dem Vermächtnis beschwerte Person – zumeist der Erbe – muss der mit dem Vermächtnis bedachten Person nach Eintritt des Erbfalls den Vermächtnisgegenstand herausgeben.

Es gibt kein Rang- und ebenso wenig ein Wertverhältnis zwischen der Erbeinsetzung und dem Vermächtnis. Sowohl auf dem einen als auch auf dem anderen Weg können große und größte Vermögenswerte im Erbfall übertragen werden.

Immobilie durch Vermächtnis übertragen

Soweit gewünscht, kann der Erblasser auch Grundstücke oder Eigentumswohnungen durch die Aussetzung eines Vermächtnisses übertragen. Hierzu reicht es beispielsweise aus, in sein privatschriftlich verfasstes Testament folgende Formulierung aufzunehmen:

Ich wende im Wege des Vermächtnisses meine Eigentumswohnung in München-Perlach, Waldweg 10, bestehend aus einem Miteigentumsanteil von 125/1000 an dem Grundstück, eingetragen im Grundbuch von München, Band …., Blatt …., Flustücknr. …., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. Obergeschoss (Aufteilungsplan Nr. 9.1), meinem Enkel, Xaver Muster, geb. am 16.05.2003, wohnhaft in 82205 Gilching, Hainweg 6, zu.


Mit dem Eintritt des Erbfalls geht allerdings das Eigentum an der Immobilie nicht automatisch auf den Vermächtnisnehmer über. Der Vermächtnisnehmer muss sich vielmehr regelmäßig an den Erben wenden und von diesem verlangen, dass das Vermächtnis vollzogen wird.

Der Vollzug eines Grundstücksvermächtnisses

Zum Vollzug eines Grundstücksvermächtnisses benötigen Erbe und Vermächtnisnehmer zwingend einen Notar. Der Notar muss nämlich die Einigung zwischen Erbe und Vermächtnisnehmer, dass das Eigentum vom Erben auf den Vermächtnisnehmer übergehen soll, die so genannte Auflassung, notariell beurkunden. In einem zweiten Schritt ist der Vermächtnisnehmer im Grundbuch als neuer Eigentümer aufzunehmen.

Nach § 40 GBO (Grundbuchordnung) ist es nicht erforderlich, dass der Erbe selber als berechtigter Eigentümer bereits im Grundbuch eingetragen ist. In aller Regel wird dort unmittelbar nach Erbfall der Erblasser als alter Eigentümer eingetragen sein. Dieser Umstand ist für den Vollzug des Grundstücksvermächtnisses aber unschädlich, wenn der Erbe gegenüber dem Grundbuchamt seine Erbberechtigung und damit seine Verfügungsbefugnis über die Immobilie nachweist. Diesen Nachweis kann der Erbe nach § 35 GBO entweder durch die Vorlage eines Erbscheins oder durch ein notarielles Testament mitsamt Eröffnungsprotokoll führen.

Wer trägt die Kosten für die Erfüllung des Vermächtnisses?

Die Kosten des Vollzugs des Grundstücksvermächtnisses (Notar- und Grundbuchkosten) fallen regelmäßig demjenigen zur Last, der vom Erblasser mit dem Vermächtnis beschwert wurde (BGH, Urteil vom 20.03.1963, V ZR 89/62). In aller Regel hat demnach der Erbe die entstehenden Kosten zu übernehmen.

Dem Erblasser steht es allerdings frei, in seinem Testament eine hiervon abweichende Kostenregelung zu treffen und den Vermächtnisnehmer selber mit den Kosten zu belasten.

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