Die Absicherung eines Grundstücksvermächtnisses

Im Erbfall kann der Erblasser auch sein Immobilienvermögen auf ihm genehme Dritte übertragen. Die Übertragung eines Hausgrundstücks oder auch einer Wohnung kann der Erblasser dabei problemlos dadurch bewerkstelligen, indem er in einem Testament oder Erbvertrag Erben benennt, die nach seinem Tod sein (auch Immobilien-) Vermögen erhalten sollen. Hat der Erblasser kein Testament und keinen Erbvertrag errichtet, dann sorgen die Grundsätze der gesetzlichen Erbfolge dafür, dass die Immobilie mit dem Erbfall einen neuen Eigentümer erhält.

Neben dem Rechtsübergang der Immobilie kraft Erbfolge gibt es aber noch eine weitere in er Praxis auch gar nicht so selten angewendete Form der Zuwendung: Das Grundstücksvermächtnis.

Bei einem Grundstücksvermächtnis ordnet der Erblasser in seinem Testament oder Erbvertrag an, dass eine bestimmte Person nach seinem Ableben gegen seinen Erben einen Anspruch auf Übertragung einer Immobilie hat. Der Erbe wird also im Erbfall zunächst Eigentümer des gesamten Nachlasses, muss aber die durch Vermächtnis zugewendete Immobilie an den so genannten Vermächtnisnehmer herausgeben.

Vermächtnisnehmer muss bis zum Erbfall warten

Erfährt der Vermächtnisnehmer bereits vor dem Ableben des Erblassers von der erfreulichen Nachricht, dass ihm durch Vermächtnis eine Immobilie zugewandt wurde, dann räumt ihm diese Meldung keine Rechtsposition ein. Der Vermächtnisnehmer kann also insbesondere nicht vom Erblasser verlangen, dass ihm dieser bereits zu Lebzeiten die Immobilie überträgt und ebenso wenig ist der Vermächtnisnehmer zu Lebzeiten des Erblassers davor gefeit, dass sich der Erblasser die Sache noch einmal anders überlegt und das Vermächtnis wieder aus seinem letzten Willen streicht.

Rechtstellung des Vermächtnisnehmers nach Eintritt des Erbfalls

Nach dem Erbfall verbessert sich die Rechtstellung des Vermächtnisnehmers dramatisch. Er ist zwar noch nicht Eigentümer der Immobilie, dafür hat er aber einen notfalls auch einklagbaren Anspruch gegen den oder die Erben auf Übereignung der Immobilie, die der Erblasser für ihn in seinem Testament reserviert hat.

Dieser Anspruch wird nach §§ 2174 i.V.m. 271 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) grundsätzlich auch sofort mit dem Erbfall fällig, das bedeutet, dass der Vermächtnisnehmer am Tag nach dem Erbfall beim Erben anklopfen und „seine“ Immobilie verlangen kann.

Unsichere Rechtslage bis zur Grundbuchänderung

Der Vermächtnisnehmer hat mit dem Erbfall zwar einen Anspruch auf Übertragung der Immobilie erworben, Eigentümer des Grundstücks ist aber mit dem Erbfall der Erbe geworden. Die deutsche Erbrechtsordnung sieht vor, dass mit dem Erbfall das Vermögen des Erblassers als Ganzes auf den Erben übergeht. Damit rückt der Erbe als neuer Eigentümer aber auch in die Vermögenspositionen ein, die er absehbar an einen Vermächtnisnehmer wieder herausgeben muss.

Und genau dieser Automatismus in dem Wechsel der Eigentümerstellung nach dem Erbfall kann für den Vermächtnisnehmer nicht unerhebliche Probleme verursachen.

Im Normalfall sorgen Erbe und Vermächtnisnehmer dafür, dass der Anspruch des Vermächtnisnehmers bald umgesetzt wird. Das Grundbuch wird mit Zustimmung des Erben geändert, der Vermächtnisnehmer als neuer Eigentümer der Immobilie eingetragen und das Vermächtnis damit erfüllt.

Leider gibt es jedoch auch immer wieder Abweichungen vom Normalfall. So ist der Erbe nach dem Erbfall nicht gehindert, die Immobilie an einen Dritten zu veräußern und den Kaufpreis zunächst einmal zu behalten. Der Erbe ist rechtlich Eigentümer und darf mit seinem Eigentum auch grundsätzlich machen, was er will.

Eine andere Komplikation kann von Gläubigern des Erben verursacht werden, die schon länger auf die Begleichung offener Forderungen warten und jetzt Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das zu übertragende Grundstück betreiben. Schneller als dem Vermächtnisnehmer lieb ist, kann „sein“ Grundstück mit einer Zwangssicherungshypothek belastet sein, die am Ende sogar zu einer Zwangsversteigerung des Grundstückes führen kann.

Grundbuchvormerkung für den Vermächtnisnehmer

Um sich vor den vorstehend geschilderten und höchst unerwünschten Szenarien zu schützen, gibt es für den Vermächtnisnehmer ein probates Mittel:

Die Eintragung einer Vormerkung ins Grundbuch

Eine Vormerkung ist die in das Grundbuch einzutragende Ankündigung, dass man an einem Grundstück ein Recht hat. Unternimmt der Erbe oder ein Dritter nach Eintragung einer Vormerkung Verfügungen über das Grundstück, die dem Anspruch des Vermächtnisnehmers auf Übereignung des Grundstücks vereiteln würden, so sind diese Rechtsgeschäfte gegenüber dem Vermächtnisnehmer unwirksam.

Eine Vormerkung kann mit Einverständnis des Erben in das Grundbuch eingetragen werden.

Weigert sich der Erbe – aus welchen Gründen auch immer – jedoch, sein Einverständnis zu erteilen, dann kann eine Vormerkung auch sehr schnell durch Antrag des Vermächtnisnehmers auf Erlass einer einstweiligen Verfügung nach §§ 935 ff. ZPO in das Grundbuch gebracht werden.

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