Grundstücksvermächtnis – Was gilt, wenn das Grundstück belastet ist?

Durch ein Vermächtnis kann der Erblasser jedem Dritten einen Vermögensvorteil zuwenden, § 1939 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Der Vermächtnisnehmer wird nicht Erbe, sondern erwirbt mit dem Erbfall lediglich einen Anspruch gegen (zumeist) den Erben auf Übertragung des als Vermächtnis ausgesetzten Vermögensgegenstandes.

Ein Vermächtnis unterliegt grundsätzlich keinen Wertgrenzen. Es können also auch sehr wertvolle Gegenstände aus dem Erblasservermögen durch ein Vermächtnis auf eine dritte Person übertragen werden.

So spricht auch nichts dagegen, wenn der Erblasser eine in seinem Eigentum stehende Immobilie durch Vermächtnis im Erbfall auf einen so genannten Vermächtnisnehmer überträgt.

Setzt der Erblasser in seinem Testament ein solches Grundstücksvermächtnis aus, dann kann der Vermächtnisnehmer (meist vom Erben) nach Eintritt des Erbfalls verlangen, dass ihm das Grundstück übereignet und das Grundbuch auf ihn als neuen Eigentümer umgeschrieben wird.

Streit beim Grundstücksvermächtnis

Für Streit sorgen solche Grundstücksvermächtnisse immer wieder in Zusammenhang mit möglichen mit der Immobilie verbundenen Belastungen. Ein Vermächtnisnehmer, der vom Nachlassgericht nach Eintritt des Erbfalls die Nachricht erhält, dass zu seinen Gunsten ein Vermächtnis ausgesetzt wurde und dieses Vermächtnis in einem Grundstück in bester Innenstadtlage besteht, hat zunächst einmal für die unerwartete Zuwendung nur positive Gefühle. Dies ändert sich aber gegebenenfalls in dem Moment, in dem der Vermächtnisnehmer erfahren muss, dass sein Filetgrundstück mit Hypotheken in sechsstelliger Eurohöhe belastet ist.

Für den Vermächtnisnehmer stellt sich in einer solchen und ähnlichen Konstellationen vordringlich die Frage, ob die Beseitigung solcher eher lästigen und den Grundstückswert schmälernden Belastungen nicht vielleicht Aufgabe des mit dem Vermächtnis belasteten Erben ist. Kann der Vermächtnisnehmer also vom Erben die Beseitigung einer mit dem Grundstück verbundenen Belastung verlangen?

Grundstück ist mit Hypothek oder Grundschuld belastet

Eine eindeutige Regelung enthält das Gesetz für die Fälle, in denen das durch Vermächtnis versprochene Grundstück durch eine Hypothek oder eine Grundschuld belastet ist. Ist durch ein solches Grundpfandrecht eine persönliche Schuld des Erblassers abgesichert, die der Erblasser persönlich gegenüber einem Dritten übernommen hatte, dann ist im Zweifel der Vermächtnisnehmer verpflichtet, die ehemalige Schuld des Erblassers gegenüber dem Dritten zu tilgen, § 2166 BGB.

Der Vermächtnisnehmer kann sich also nicht über ein unbelastetes Grundstück freuen, sondern hat die mit dem Grundstück verbundenen Belastungen zu übernehmen.

Diese Verpflichtung ist jedoch in § 2166 BGB insoweit eingeschränkt, als der Vermächtnisnehmer nur insoweit zum Ausgleich der Erblasserschuld verpflichtet ist, als der Wert des ihm vermachten Grundstücks reicht. Der Vermächtnisnehmer kann also auch mit einem hoch belasteten Grundstück nach § 2166 BGB wirtschaftlich nie ins Minus geraten.

§ 2166 BGB enthält zu Lasten des Vermächtnisnehmers und zu Gunsten des Erben eine Vermutungsregel. Dem Erblasser ist es im Rahmen seiner Testierfreiheit natürlich frei gestellt, hier in seinem Testament eine abweichende Anordnung zu treffen. So kann er den Erben in seinem Testament zum Beispiel verpflichten, vorhandene Belastungen an dem Vermächtnis-Grundstück vor Übertragung auf den Vermächtnisnehmer zum Erlöschen zu bringen.

Das Grundpfandrecht steht dem Erblasser selber zu

Ist das durch Vermächtnis ein Grundstück übertragen worden, an dem der Erblasser selber eine Hypothek oder Grundschuld zusteht, dann ist durch Auslegung des letzten Willens zu ermitteln, ob die Belastung mit vermacht wurde und auf den Vermächtnisnehmer übergeht oder ob der Vermächtnisnehmer die Übereignung eines unbelasteten Grundstücks verlangen kann, § 2165 Abs. 2 BGB.

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