Vorweggenommene Erbfolge – Überlegungen bei der Schenkung eines Grundstücks

Das deutsche Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerrecht lädt förmlich dazu ein, Vermögenswerte bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation zu übertragen und auf diesem Weg Steuerfreibeträge zu nutzen und den Anfall von Erbschaftsteuer zu vermeiden.

Hat man sich dazu entschlossen, ein bebautes oder auch unbebautes Grundstück bereits zu Lebzeiten auf die eigenen Kinder zu übertragen, dann ist es nicht verboten darüber nachzudenken, ob man diese Übertragung tatsächlich komplett als Schenkung vollziehen und das Eigentum an dem Grundstück zur Gänze aufgeben will, oder ob man mit den übernehmenden Kindern eine wie auch immer geartete Gegenleistung vereinbart oder sich in gewissem Umfang Rechte vorbehält.

Wenn es die eigene wirtschaftliche Situation ermöglicht, ist natürlich niemand daran gehindert, mit dem eigenen Kind zum Notar zu gehen und dort einen Schenkungsvertrag über ein Grundstück beurkunden zu lassen. Nach Vollzug dieses Vertrages ist man als Schenker um eine Immobilie ärmer, das eigene Kind um das Grundstück reicher.

Will man sich Rechte an dem Grundstück vorbehalten, sollte man mit dem beurkundenden Notar gegebenenfalls über die Vereinbarung eines dinglichen (also im Grundbuch eingetragenen) Wohnrechts oder eines Nießbrauchrechts an dem Grundstück sprechen. Vereinbart man solche Rechte, kann man selber die Immobilie bis zum eigenen Ableben in einem in der notariellen Urkunde zu definierendem Umfang nutzen. Das eigene Kind als Beschenkter erhält dann eben kein unbelastetes Grundstück mehr, sondern ist in der wirtschaftlichen Verwertungsfreiheit durch die vom Schenker vorbehaltenen Rechte durchaus eingeschränkt. Ein mit einem lebenslangen Wohnrecht oder Nießbrauch belastetes Grundstück ist in aller Regel am Markt nur schwer veräußerbar.

Neben dem Vorbehalt von Nutzungsrechten ist es natürlich auch möglich, im Rahmen der Schenkung die eigene wirtschaftliche Versorgung sicherzustellen. So kann man mit dem Übernehmer des Grundstücks zum Beispiel vereinbaren, dass er das Grundstück nicht zur Gänze ohne Gegenleistung, sondern gegen Zahlung einer angemessenen monatlichen Rente erhält. Eine solche Zahlungsverpflichtung des Übernehmers kann in dem notariellen Vertrag mit einer so genannten Wertsicherungsklausel verknüpft werden, um auf diesem Weg dem Schenker Sicherheit zu geben, dass sich der vereinbarte monatliche Zahlbetrag nicht inflationsbedingt in Luft auflöst. Zur Sicherung einer monatlichen Leibrente kann weiter das Grundstück mit einer so genannten Reallast nach §§ 1105 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) belastet werden.

In Anbetracht der Entwicklung der Altersstruktur der deutschen Gesellschaft machen sich schließlich auch immer mehr Menschen Gedanken über die Frage, ob und von wem sie im Bedarfsfall im Alter gepflegt werden. Sieht man hier Handlungsbedarf, dann spricht nichts dagegen, mit dem Übernehmer des Grundstücks im Gegenzug eine entsprechende Pflegeverpflichtung abzuschließen.

Um späterem Streit vorzubeugen, sollte hier natürlich mit dem Grundstücksübernehmer vorab geklärt werden, ob er zur Übernahme von Pflegeleistungen überhaupt bereit und imstande ist. Auch ist es sehr empfehlenswert, in einer Vereinbarung detailliert zu regeln, in welchem Umfang und an welchem Ort die Pflege erbracht werden muss.

Die Pflegevereinbarung kann wie auch eine Leibrente über eine Reallast am Grundstück im Grundbuch abgesichert werden.

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