Das eigene Haus noch zu Lebzeiten auf die Kinder überschreiben – Eigenes Wohnrecht sichern!

  • Man kann durch lebzeitige Übetragung von Vermögen Erbschaftsteuer sparen
  • Haus auf Kinder übertragen - Wo wollen die Eltern zukünftig wohnen?
  • Wohnrecht im Grundbuch absichern

Ab einem gewissen Alter macht man sich Gedanken, an welche Personen und unter welchen Umständen man sein eigenes Vermögen für den Fall des eigenen Ablebens weitergeben will.

Setzt man sich mit dem Thema Vermögensnachfolge dann etwas intensiver auseinander, dann stellt man schnell fest, dass ein Aspekt bei der Vermögensnachfolge auch die Überschrift „Erbschaftsteuer“ trägt. Der Staat partizipiert ab einem gewissen Nachlasswert an der Erbfolge.

Diese Erkenntnis führt dann oft zu Überlegungen, wie man diese regelmäßig unerwünschte Belastung mit der Erbschaftsteuer für die Erben minimieren oder sogar zur Gänze ausschließen kann. Und tatsächlich besteht die Möglichkeit, die Erbschaftsteuer zu vermindern, wenn man mit der Übertragung von Vermögen nicht auf den Erbfall wartet, sondern an die Erben bereits zu Lebzeiten Vermögenswerte weitergibt.

Steuerfreibeträge erleichtern die Übergabe von Vermögen

Für nahe Angehörige gelten nach dem ErbStG (Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz) erhebliche Freibeträge. Erbschaftsteuer fordert der Fiskus nur, wenn der Erwerb diese steuerlichen Freibeträge übersteigt. Diese Freibeträge sind für den Fall der Schenkung identisch mit denen der Vererbung und können alle zehn Jahre aufs Neue vom Beschenkten/Erben in Anspruch genommen werden. Für die eigenen Kinder beträgt dieser Steuerfreibetrag beispielsweise aktuell 400.000 Euro je Kind.

Was liegt also näher, als dem eigenen Sohn oder der eigenen Tochter mit Eintritt des zukünftigen Erblassers in das Rentenalter – steuerfrei – den Familienwohnsitz durch Schenkung zu überschreiben und ihm als einzigen Erben im Todesfall – ebenfalls steuerfrei – den Rest des vorhandenen Vermögens zu vererben.

Betrachtet man das vorstehende Beispiel alleine durch sie steuerliche Brille, so mag die Rechnung aufgehen.

Neben den steuerlichen Aspekten muss der zukünftige Erblasser bei seinen Planungen aber noch folgende weitere Umstände im Auge behalten:

Sicherung eines Wohnrechtes im Grundbuch

Wenn der zukünftige Erblasser noch zu Lebzeiten die Immobilie an die nächste Generation überschreibt, die ihm selber auch als Alterswohnsitz dient, dann sollte er die zukünftige Wohnnutzung für sich und gegebenenfalls für die Ehefrau oder Lebenspartnerin zwingend durch einen entsprechende Eintragung im Grundbuch absichern (Juristen sprechen in diesem Fall von „dinglicher Sicherheit“).

Man kann ein zukünftiges Nutzungsrecht mit dem Erwerber sowohl in Form eines so genannten Nießbrauchs, § 1030 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), eines Wohnungsrechts nach § 1093 BGB oder im bäuerlichen Bereich in Form eines Altenteilvertrages, § 96 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) vereinbaren.

Verzichtet man im Rahmen der lebzeitigen Übertragung auf die Vereinbarung eines Nutzungsrechts, kann der neue Eigentümer den alten Eigentümer (in manchen Fällen unter tatkräftiger Mithilfe der/des neuen Lebenspartners/in) dem Grunde nach jederzeit „an die frische Luft setzen“. Vereinbart man zwar ein Nutzungsrecht, verzichtet man aber auf die Absicherung im Grundbuch, ist man nicht davor gefeit, dass die Immobilie von dem beschenkten Kind veräußert wird und man nachfolgend von dem neuen Eigentümer mit dem Ansinnen konfrontiert wird, dass man die weitere Wohnnutzung unterlassen möge.

Gefahr durch Zwangsversteigerung!

Jedoch sollte auch jeder, der seinen eigenen Wohnsitz noch zu Lebzeiten auf die nächste Generation überschreibt und dabei an eine dingliche Sicherung der Wohnnutzung in Form eines Nießbrauch- oder Wohnungsrechtes gedacht hat, wissen, dass auch der Eintrag der eigenen vorbehaltenen Nutzungsrechte in das Grundbuch im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie unter Umständen nichts daran ändert, dass man diese Nutzungsrechte verliert … und in hohem Alter aus dem Familienwohnsitz ausziehen muss.

Diese für viele eher unerwartete und regelmäßig sehr unerfreuliche Rechtsfolge resultiert aus den Bestimmungen des deutschen Zwangsvollstreckungsrechts. Gemäß § 52 ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) können nämlich auch dinglich (im Grundbuch eingetragene) gesicherte Nutzungsrechte im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens erlöschen, wenn dem Nutzungsrecht ein Grundpfandrecht (z.B. Grundschuld oder Hypothek) im Grundbuch im Rang vorgeht.

Wie es zu einer solchen Konstellation kommen kann, muss im Rahmen des Übertragungsvorgangs zwingend mit dem beurkundenden Notar besprochen … und ausgeschlossen werden.

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