Auslandsimmobilie im Nachlass – Worauf muss man bei der Erbschaftsteuer achten?

Während sich in den 60er und 70er Jahren Nachlassfälle im wesentlichen in Deutschland abgespielt haben, führt die zunehmende Globalisierung vermehrt dazu, dass sich deutsche Finanzämter in Erbfällen immer häufiger mit im Ausland liegenden Vermögenswerten beschäftigen müssen.

Stirbt ein Erblasser in Deutschland, der Eigentümer einer Finca auf Mallorca oder eines Ferienhauses in Kitzbühl war, dann interessieren sich neben den Erben auch die deutschen Finanzbehörden für diesen Immobilienbesitz.

Schon bevor das Finanzamt auf den Plan tritt, erhalten Erben regelmäßig vom Nachlassgericht ein Formschreiben, in dem sich die Behörden unter anderem nach der konkreten Zusammensetzung des Nachlasses inklusive dem Wert sämtlicher Nachlassimmobilien interessiert zeigen. Wer hier vorschnell und ohne Abklärung des Sachverhalts Angaben insbesondere zum Wert der Immobilien macht, der kommt von diesen Aussagen im späteren Verlauf nur schwer wieder weg.

Besteht überhaupt eine Pflicht, Erbschaftsteuer zu bezahlen?

Bevor man sich an die Beantwortung der Fragen des Nachlassgerichts oder an die Erstellung der Erbschaftsteuererklärung macht, sollte man in jedem Fall erst einmal prüfen, ob dem Grunde nach überhaupt eine Erbschaftsteuerpflicht besteht.

Grundlegende Voraussetzung für eine unbeschränkte Erbschaftsteuerpflicht in Deutschland ist nach § 2 Abs. 1 ErbStG (Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz), dass entweder der Erblasser oder der Erbe so genannte Steuerinländer sind, also in Deutschland ihren Wohnsitz oder zumindest ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben bzw. hatten.

Haben sich deutsche Staatsbürger (Erblasser wie Erbe) länger als fünf Jahre vor dem Erbfall dauerhaft im Ausland aufgehalten und hatten sie während dieser Periode auch keinen Wohnsitz in Deutschland, so spricht alles gegen eine unbeschränkte Erbschaftsteuerpflicht.

Das Weltvermögen ist zu versteuern

Besteht aber eine unbeschränkte Erbschaftsteuerpflicht, dann ist grundsätzlich das so genannte Weltvermögen des Erblassers zu versteuern. Es kommt also in diesem Fall grundsätzlich nicht darauf an, ob sich Immobilienvermögen des Erblassers auf Sylt oder in der Toskana befindet. Erbschaftsteuer wird auf das gesamte Vermögen des Erblassers erhoben.

Sämtliche – auch im Ausland gelegene – Grundstücke, Häuser und Wohnungen des Erblassers fallen unter die in Deutschland erhobene Erbschaftsteuer.

Um die Höhe der anfallenden Erbschaftsteuer zu ermitteln, muss die Bereicherung des Erben, § 10 Abs. 1 ErbStG, sprich das Vermögen des Erblassers, bewertet werden.

Dabei wird nach § 12 Abs. 7 ErbStG ausländischer Grundbesitz des Erblassers nach § 31 BewG (Bewertungsgesetz) ermittelt.

§ 31 BewG hat folgenden Wortlaut:

(1) Für die Bewertung des ausländischen land- und forstwirtschaftlichen Vermögens, Grundvermögens und Betriebsvermögens gelten die Vorschriften des Ersten Teils dieses Gesetzes, insbesondere § 9 (gemeiner Wert). Nach diesen Vorschriften sind auch die ausländischen Teile einer wirtschaftlichen Einheit zu bewerten, die sich sowohl auf das Inland als auch auf das Ausland erstreckt.

(2) Bei der Bewertung von ausländischem Grundbesitz sind Bestandteile und Zubehör zu berücksichtigen. Zahlungsmittel, Geldforderungen, Wertpapiere und Geldschulden sind nicht einzubeziehen.

Entscheidend ist bei dieser Regelung der Hinweis auf den so genannten „gemeinen Wert" nach § 9 BewG. Dieser gemeine Wert wird nach dem Wortlaut des § 9 BewG „durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre“.

Auslandimmobilien werden demnach regelmäßig nach dem "gemeinen Wert" zum Stichtag Todestag des Erblassers bewertet, § 11 ErbStG.

Durchaus schillernd ist aber der Begriff des "gemeinen Wertes" in § 9 BewG. Der Gesetzgeber bietet seit dem 01.01.2009 vier verschiedene Verfahren zur Ermittlung des gemeinen Wertes von Grundstücken an.

Der Wert unbebauter Grundstücke wird nach dem so genannten Bodenwertverfahren ermittelt.

Bebaute Grundstücke werden vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren bewertet. Für Renditeobjekte steht das Ertragswertverfahren zur Verfügung.

Greift keines der beiden vorgenannten Bewertungsverfahren gilt das Sachwertverfahren.

Wie wird der Wert eine Auslandsimmobilie ermittelt?

Etwas Spielraum erhält der Steuerpflichtige im Hinblick auf die Bewertung von Auslandsimmobilien aber durch folgenden Umstand: Natürlich sind die deutschen Finanzämter nicht darauf eingerichtet, den aktuellen Wert von Auslandsimmobilien in jedem Fall centgenau taxieren zu können.

Der deutsche Finanzbeamte dürfte vielmehr regelmäßig keine konkrete Vorstellung haben, was eine Eigentumswohnung in Paris oder ein Ferienhaus auf den Azoren Wert ist.

In vielen Fällen wird die Finanzverwaltung in diesen Fällen daher den Ball wieder zum Steuerpflichtigen zurück spielen:

Der Steuerpflichtige ist bei Auslandssachverhalten nämlich nach § 90 Abs. 2 AO (Abgabenordnung) gehalten, den der Besteuerung zugrunde liegenden „Sachverhalt (selber) aufzuklären und die erforderlichen Beweismittel zu beschaffen.“

Das Finanzamt kann (und wird) vom Steuerpflichtigen also in solchen Fällen regelmäßig verlangen, dass von dem Steuerpflichtigen ein Nachweis bzw. ein Gutachten zu dem Wert der im Ausland gelegenen Immobilie vorgelegt wird.

Die Einholung eines solchen Gutachtens verursacht auf der einen Seite Kosten beim Erben, kann aber auf der anderen Seite unter Umständen dazu führen, dass der Wert der Immobilie von dem vom Erben beauftragten und auch bezahlten Sachverständigen für die Besteuerung nicht unnötig hoch angesetzt wird.

Soweit hier vom Erben nicht ein Gutachten mit einem auffällig niedrigen Wert vorgelegt wird und das Gutachten von einem gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt wurde, kann man in der Regel davon ausgehen, dass die Finanzverwaltung die Angaben aus dem Gutachten der Besteuerung zugrunde legt.

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