Immobilie im Nachlass? Mehrere Erben? Versteigerung jederzeit möglich!

• Gibt es mehr als nur einen Erben, müssen sich die Erben über das Schicksal einer Nachlassimmobilie einigen
• Mit einer Veräußerung der Immobilie müssen grundsätzlich alle beteiligten Erben einverstanden sein
• Kommt keine Einigung zustande, dann droht ein Zwangsversteigerungsverfahren

Oft gleichen sich die Situationen nach einem Erbfall: Der Erblasser hat mehrere Erben hinterlassen und zum Nachlass gehört eine oder auch mehrere Immobilien.

Gleich, ob die mehreren Erben durch ein Testament oder kraft gesetzlicher Erbfolge die Rechtsnachfolge nach dem Erblasser angetreten haben, konzentriert sich das Interesse der Erben zeitnah nach dem Ableben des Erblassers auf das Haus, die Eigentumswohnung oder auch das unbebaute Grundstück.

Seit der gemeine Sparer auf der Bank für sein dort angelegtes Geld kaum mehr Zinsen erhält, sind Immobilien als Wertanlage bei vielen in den Fokus gerückt. Entsprechend haben sich auch die Preise für Immobilien nahezu explosionsartig verteuert.

Nachlassimmobilien sind am Markt begehrt

Diese Entwicklung freut den Erben natürlich auf der einen Seite, wirkt sich die aktuelle Situation am Immobilienmarkt doch unmittelbar auf den Wert des Nachlasses aus.

Auf der anderen Seite kann ein in Bestlage befindliches Filetgrundstück im Nachlass für den Erben aber auch Nachteile mit sich bringen. So orientiert sich zum Beispiel auch die Höhe der vom Erben gegebenenfalls zu zahlenden Erbschaftsteuer alleine an dem Wert des Nachlasses. Je teurer also die Immobilie, desto höher die Erbschaftsteuer.

Der Wert der Immobilie spielt weiter dann eine entscheidende Rolle, wenn der Erblasser in seinem Testament nächste Familienangehörige von der Erbfolge ausgeschlossen hat und auf diesem Weg bei dem Enterbten Pflichtteilsansprüche nach §§ 2303 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ausgelöst hat. Wird der Pflichtteil vom Erben gefordert, erhält der Pflichtteilsberechtigte umso mehr, je teurer die zum Nachlass zählende Immobilie Wert ist.

Erben wollen die Immobilie verwerten

Gerade wenn die Erben nicht über ausreichend eigene oder geerbte Geldmittel verfügen, um Erbschaftsteuer und Pflichtteilsansprüche zu befriedigen, kommt bei den Erben sehr schnell der Wunsch auf, die geerbte Immobilie zu „versilbern“.

Und auch in den Fällen, in denen die Beteiligten grundsätzlich in der Lage wären, sämtliche mit dem Nachlass verbundenen Verbindlichkeiten mit eigenen oder auch geerbten Mitteln auszugleichen, so steht häufig der Verkauf der Nachlassimmobilie ganz oben auf der Agenda.

Wenn die Erben kein Interesse an einer Eigennutzung der Immobilie haben und die Immobilie auch nicht längerfristig zum Beispiel im Wege der Vermietung wirtschaftlich nutzen wollen, dann gebietet die Vernunft eine Veräußerung der Immobilie.

Mehrere Erben müssen sich einig sein

Wenn sich die Erben mit ihrem Plan, die Nachlassimmobilie zu verkaufen, untereinander einig sind, dann spricht nichts gegen eine freihändige Veräußerung der Immobilie. Der Erlös ist dann – nach Begleichung aller Nachlassverbindlichkeiten – analog der Erbquoten unter den Erben zu verteilen.

Schwieriger wird es immer dann, wenn sich die mehreren Erben in Fragen der Verwertung der Immobilie nicht einig sind. Ein freihändiger Verkauf der Nachlassimmobilie am Markt setzt nämlich zwingend voraus, dass alle Erben mit einer solchen Maßnahme einverstanden sind.

Opponiert nur ein einziger Erbe gegen den geplanten Verkauf, dann fällt eine freihändige Veräußerung aus.

Teilungsversteigerung der Immobilie jederzeit möglich

Aber selbst wenn einer oder auch mehrere Erben gegen den Verkauf der Nachlassimmobilie sind, kann ein einzelner Erbe die Veräußerung der Immobilie am Ende regelmäßig durchsetzen.

Ausgangspunkt einer zwangsweisen Veräußerung einer Nachlassimmobilie ist der § 2042 BGB. Nach dieser Vorschrift kann jeder Erbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbschaft verlangen.

Jeder Erbe kann von seinen Miterben also grundsätzlich jederzeit verlangen, dass der Nachlass – soweit möglich – entweder in Natur oder – bei unteilbaren Sachen wie z.B. einem Grundstück – durch Verkauf aufgeteilt wird.

Um ein Nachlassgrundstück zwangsweise zu barem Geld zu machen, sieht die Rechtsordnung eine so genannte Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) vor.

Ein Erbe alleine kann beim Amtsgericht jederzeit die Zwangsversteigerung eines Nachlassgrundstücks zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft beantragen. Der den Antrag stellende Erbe muss in seinem Antrag an das Gericht lediglich angeben, wer seine Miterben sind. Der Nachweis, dass die Miterben mit einer Zwangsversteigerung einverstanden sind, muss ausdrücklich nicht erbracht werden.

Die übrigen Erben erfahren von dem Vorgehen des Antragstellers zwangsläufig, da ihnen der Beschluss, mit dem die Zwangsversteigerung angeordnet wird, von Amts wegen zugestellt wird.

Der Antrag auf Durchführung der Zwangsversteigerung kann sich auch ausdrücklich nur auf eine von mehreren zum Nachlass gehörende Immobilie beziehen.

Soweit zum Nachlass noch weitere Vermögensgegenstände gehören und die Erbschaft noch nicht zur Gänze auseinandergesetzt ist, besteht die Erbengemeinschaft allerdings auch nach dem Vollzug der Teilungsversteigerung weiter.

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