Vermieter verstorben - An wen soll nach dem Erbfall die Miete gezahlt werden?

Wenn ein Mensch verstirbt, dann sind hiervon nicht nur die Angehörigen und die Erben betroffen. Hatte der Erblasser zu Lebzeiten Immobilienvermögen und hatte er diese Immobilie an einen Dritten vermietet oder verpachtet, dann muss sich auch dieser Mieter oder Pächter gegebenenfalls neu orientieren.

Ein Todesfall ändert allerdings zunächst nichts an dem Bestand des zwischen dem Mieter und dem Erblasser angeschlossenen Mietvertrages. Der oder die Erben rücken für den Erblasser auf Vermieterseite in den bestehenden Mietvertrag ein. Nachdem die Erben die Rechtsnachfolge nach dem Erblasser antreten, sind sie ebenso wie der Erblasser an die Bedingungen des bestehenden Mietvertrages gebunden.

Die Erben haben also grundsätzlich keine Möglichkeit, einen bestehenden Mietvertrag wegen des Erbfalls zu beenden. Die Erben übernehmen auch gegenüber dem Mieter die gleichen Pflichten, wie sie ehedem vor dem Erbfall der Erblasser hatte. Die Erben müssen also dem Mieter die Nutzung der Mietsache in genau dem gleichen Umfang gewähren, wie dies auch der Erblasser musste und die Erben sind selbstverständlich auch verpflichtet, die Mietwohnung oder das gemietete Haus in einem vertragsgemäßen und mangelfreien Zustand zu erhalten.

An wen zahlt der Mieter den Mietzins?

Für Irritationen sorgt nach dem Ableben des Vermieters zuweilen die Frage, an wen der Mieter den Mietzins zu entrichten hat. In der weit überwiegenden Anzahl der Fälle ist diese Frage allerdings einfach und problemlos zu beantworten. Ebenso wie die Erben des Vermieters nämlich verpflichtet sind, dem Mieter die Nutzung der Mietsache weiter zu gewähren, so ist der Mieter auch verpflichtet, den vereinbarten Mietzins den Erben als seinen neuen Vertragspartnern zur Verfügung zu stellen.

Mit dem Tod des Vermieters erlischt also die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung des Mietzinses ausdrücklich nicht.

In der Praxis empfiehlt es sich für den Mieter dabei, die häufig monatlichen Zahlungen weiter auf das Konto zu leisten, auf das er bisher und zu Lebzeiten des Erblassers die Miete entrichtet hat. Dieses Konto fällt, wie alle anderen Vermögenswerte des Erblassers auch, in den Nachlass. Durch die Zahlung auf dieses Konto erfüllt der Mieter seine vertragliche Verpflichtung aus dem bestehenden Mietvertrag. Was die Erben mit dem auf diesem Konto liegenden Geld machen, muss den Mieter nicht interessieren.

Was gilt, wenn der Mieter aufgefordert wird, auf ein anderes Konto zu leisten?

Aufpassen muss ein Mieter, wenn die Erbfolge nicht eindeutig ist oder der Erblasser eine zerstrittene Erbengemeinschaft hinterlassen hat, die aus mehreren Erben besteht.

Wird der Mieter in einer solchen Situation von einem der auf Vermieterseite beteiligten Erben aufgefordert, seine Mietzinszahlung ab sofort auf ein neues Konto zu leisten, dann muss sich der Mieter zur Vermeidung von Rechtsnachteilen absichern.

Wenn die Erbfolge umstritten ist und der Mieter Zweifel hat, ob die Person, die auf Vermieterseite aufgetreten ist, überhaupt der berechtigte Erbe ist, dann sollte sich der Mieter vor jeder Änderung der Zahlungsroutine von dem Betroffenen einen Nachweis zeigen lassen, wonach er Erbe und Rechtsnachfolger des Vermieters geworden ist.

Ein solcher Nachweis kann durch einen amtlichen Erbschein oder auch die Kopie eines Testaments mitsamt dem dazugehörigen Eröffnungsprotokoll geführt werden. Können diese Urkunden von dem vermeintlichen Vermieter auf Nachfrage hin nicht vorgelegt werden, sollte auch der Zahlungsfluss für den Mietzins nicht geändert werden.

Eine Erbengemeinschaft als Vermieter

Kniffelig kann es für den Mieter auch werden, wenn sein Vermieter nicht nur von einem, sondern gleich von mehreren Erben beerbt wurde. Mehrere Erben bilden kraft Gesetz eine so genannte Erbengemeinschaft. Das Erbe steht nach Eintritt des Erbfalls den in der Erbengemeinschaft vorhandenen Erben gemeinschaftlich zu.

Diese rechtliche Konstruktion der Erbengemeinschaft führt dazu, dass die mehreren Erben den Nachlass zusammen verwalten und nur zusammen über einzelne Nachlassgegenstände verfügen können. Forderungen, die der Erbengemeinschaft zustehen, können also auch nur an alle Erben gemeinschaftlich erfüllt werden.

Diese rechtlichen Vorgaben bedeuten für den Mieter, der von einem Mitglied der Erbengemeinschaft aufgefordert wird, die Mietzinszahlung auf ein neues, und wohlmöglich das Konto des betroffenen Miterben, zu leisten, folgendes:

Wenn alle anderen Miterben mit dem neuen Zahlungslauf einverstanden sind, spricht nichts gegen eine Änderung des bestehenden Dauerauftrages auf das neue Konto. Dieses Einverständnis aller (!) Erben sollte sich der Mieter aber im Zweifel schriftlich bestätigen lassen. Ist nur ein Erbe nicht damit einverstanden, dass auf ein neues Konto gezahlt wird, so sollte der Mieter an seinen Zahlungsgewohnheiten auch nichts ändern.

Rechtlich kann eine zum Nachlass gehörende Forderung nämlich nur durch Leistung an alle Erben erfüllt werden. Zahlt der Mieter aber nur an einen Erben, der zur Entgegennahme der Mietzinszahlung nicht berechtigt ist, so läuft er Gefahr, seine Miete nochmals, dieses Mal an die Erbengemeinschaft, bezahlen zu müssen.

Wenn der Mieter von Vermieterseite bei unklarer Rechtslage unter Druck gesetzt wird und trotzdem in jedem Fall rechtlich einwandfrei seine Miete bezahlen will, dann steht dem Mieter allemal noch das Mittel der Hinterlegung nach den §§ 372 ff. BGB nutzen, um seine Mietschuld zu begleichen.

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