Immobilie im Nachlass – Mehrere Erben – Kann ein Miterbe die Immobilie als Kreditsicherheit nutzen?

  • Kreditbesicherung mit Nachlassimmobilie bedarf der Zustimmung aller Erben
  • Erbe kann seinen Erbteil verkaufen oder verpfänden
  • Erbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen

Hat man eine Erbschaft gemacht, dann kann es einige Zeit dauern, bis man von diesem Umstand auch wirtschaftlich profitiert.

Gerade in den Fällen, in denen der Erblasser mehr als nur einen Erben hinterlassen hat, kann sich die Auseinandersetzung – sprich Aufteilung – der Erbschaft hinziehen.

Diese Zeitverzögerung bei einer Nachlassteilung kann ihre Ursache in einer heillos zerstrittenen Erbengemeinschaft haben.

Aber auch dann, wenn sich die verschiedenen Erben absolut einig sind, kann es für den einzelnen Erben dauern, bis sich die wirtschaftliche Lage durch die Erbschaft bessert.

Typisches Beispiel hierfür ist die Erbengemeinschaft, die aus dem überlebenden Ehepartner und den Kindern besteht und bei der der Familienwohnsitz von dem überlebenden Ehepartner noch zu Wohnzwecken genutzt wird.

Die Kinder scheuen aus nachvollziehbaren Gründen davor zurück, den Familienwohnsitz zu „versilbern“, da der überlebende Elternteil dort noch seinen Wohnsitz hat.

Auf der anderen Seite sind die Kinder gegebenenfalls darauf angewiesen, ihr Erbe – und damit auch die Nachlassimmobilie – in irgendeiner Form wirtschaftlich zu nutzen.

Folgende Möglichkeiten stehen dem einzelnen Erben in einem solchen Fall zur Auswahl:

Darlehen aufnehmen - Immobilie als Kreditsicherheit geben ?

Als erstes kommen betroffene Erben in einer solchen Situation auf die Idee, das Nachlassgrundstück als Sicherheit für ein Darlehen zu nutzen.

Tatsächlich ist diese Form der Besicherung eines Kredits bei den Banken sehr beliebt und der Erbe kann ja auch mit Recht darauf verweisen, dass ihm – zumindest ideell – ein Anteil an dem Grundstück in Höhe seiner Erbquote zusteht.

In der Praxis ist dieser Weg der vorläufigen wirtschaftlichen Verwertung der Erbschaft aber oft nicht möglich.

Dies liegt an dem Umstand, dass für die Bestellung einer Grundschuld oder Hypothek an dem Nachlassgrundstück nach § 2040 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) grundsätzlich die Zustimmung aller Erben notwendig ist. Es reicht also ausdrücklich nicht aus, wenn nur ein Erbe zum Zweck der Darlehensaufnahme einer Bank das Grundstück als Sicherheit anbietet.

Sind alle Erben mit der Bestellung eines Grundpfandrechts an dem Grundstück einverstanden, gibt es keine Probleme.

Regelmäßig wird der eine Erbe aber mit seinem Ansinnen, das Nachlassgrundstück als Sicherheit für seinen Kredit zu nutzen, bei den anderen Erben auf Granit beißen. Kommt der kreditnehmende Erbe nämlich in der Folge in finanzielle Schwierigkeiten, so wird die Bank die vorliegende Sicherheit komplett verwerten.

Dass das als Sicherheit dienende Grundstück dabei nach wie vor einer Erbengemeinschaft gehört und der Kreditnehmer lediglich im Rahmen seiner Beteiligung am Nachlass auch Miteigentümer der Immobilie ist, ist für die Bank dabei vollkommen belanglos.

Miterben, die der Bestellung eines Grundpfandrechtes an einer Nachlassimmobilie für die Sicherung eines Darlehens nur eines Miterben ihren Segen geben, laufen demnach Gefahr, ihr Erbe zu verlieren.

Problemlos möglich: Erbteil verkaufen

Wenn vor erfolgter Nachlassauseinandersetzung eine Nutzung einer Nachlassimmobilie als Sicherungsmittel für ein Darlehen ausscheidet, dann kann sich der Miterbe allemal noch überlegen, seinen gesamten Erbteil an einen Miterben oder an einen Dritten zu veräußern.

Eine Verfügung über seinen Erbteil – hingegen nicht an einzelnen Nachlassgegenständen – ist jedem Miterben möglich, § 2033 BGB.

Ein Erbteilsveräußerungsvertrag muss zwingend von einem Notar beurkundet werden.

Soweit der Miterbe an einen Dritten außerhalb der Erbengemeinschaft verkaufen will, steht den anderen Miterben ein Vorkaufsrecht zu, § 2034 BGB.

Eine Alternative für den Miterben: Den Erbteil verpfänden

Wenn sich der Miterbe noch nicht komplett von seinem Erbteil trennen will, besteht durch eine Verpfändung des Erbteils gegebenenfalls die Möglichkeit, die Erbschaft wirtschaftlich zu nutzen.

Ein Pfandrecht an einem Erbteil kann einer Bank ebenfalls als Sicherheit für ein Darlehen angedient werden. Ob sich die Bank hierauf einlässt, hängt stark von der Werthaltigkeit des Nachlasses und den Umständen in der Erbengemeinschaft ab.

Eine Verpfändung eines Erbteils bedarf wiederum der notariellen Beurkundung.

Der Miterbe, der seinen Erbteil verpfänden will, braucht dies den anderen Miterben gegenüber nicht offenbaren. Ebenso wenig ist es erforderlich, dass die anderen Miterben einer Verpfändung zustimmen.

Nie ausgeschlossen: Nachlassauseinandersetzung einfordern

Wenn die vorbeschriebenen Wege für den Erben nicht zum gewünschten Ergebnis führen, darf der einzelne Miterbe nie vergessen, dass er jederzeit einen Anspruch auf Auseinandersetzung des Nachlasses hat.
Jeder Miterbe kann von den anderen Erben einfordern, dass der Nachlass entsprechend der bestehenden Erbquoten geteilt wird.

Für unteilbare Sachen wie z.B. Grundstücke bedeutet dies, dass die Immobilie veräußert und der Veräußerungserlös verteilt werden muss.

Können die Miterben nicht zu einem freihändigen Verkauf der Nachlassimmobilie bewegt werden, kann jeder Miterbe jederzeit die Teilungsversteigerung der Immobilie beantragen.

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