Was passiert nach dem Erbfall mit einem vom Erblasser zu Lebzeiten abgeschlossenen Mietvertrag über Wohnraum?

Hatte der Erblasser zu Lebzeiten eine Wohnung oder ein Haus angemietet, so muss für die Immobilie nach dem Tod des Mieters eine Lösung gefunden werden. Hat der Erblasser nicht alleine in der Wohnung gelebt, werden in manchen Fällen nahe Angehörige, Ehepartner oder Erben ein Interesse daran haben, das Mietverhältnis weiter fortzusetzen und den Wohnraum zukünftig zu nutzen.

Hat der Erblasser in der angemieteten Immobilie hingegen alleine gelebt, wird es den Erben regelmäßig eher darum gehen, das Mietverhältnis möglichst schnell aufzulösen.

Das Gesetz sieht für Mietverträge über Wohnraum, die vom Erblasser zu Lebzeiten abgeschlossen wurden, folgende Regelungen vor:

Erblasser und andere Person(en) sind Mieter

Hatte der Erblasser den Mietvertrag nicht alleine abgeschlossen, sondern stehen auf Mieterseite noch ein oder mehrere Personen, so wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Erblassers mit den überlebenden Mietern unproblematisch fortgesetzt, § 563 a Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Für die überlebenden Mieter, die neben dem Erblasser den Mietvertrag abgeschlossen hatten, setzt sich das Mietverhältnis also zu den vereinbarten Konditionen unverändert fort. Sie dürfen die Immobilie nutzen, müssen aber natürlich auch den vereinbarten Mietzins bezahlen.

Das Gesetz billigt den überlebenden Mietern, die neben dem Erblasser Partei des Mietvertrages sind, allerdings ein Sonderkündigungsrecht zu, das diese binnen einen Monats nach dem Erbfall ausüben können, § 563 a Abs. 2 BGB. Sollte den verbliebenen Mietern nach dem Tod des Erblassers die Wohnung oder das Haus also beispielsweise zu groß geworden sein oder sie die Immobilie aus anderen Gründen nicht weiter nutzen wollen, so können sie dem Vermieter eine Kündigungserklärung zukommen lassen. Die Kündigung kann unter Beachtung der gesetzlichen Frist zur Kündigung von Wohnraum erklärt werden. Die Kündigung ist demnach gemäß § 573 Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Es gilt also eine um drei Tage verkürzte Drei-Monats-Frist.

Eine von diesem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht abweichende Vereinbarung in einem Mietvertrag ist unwirksam.

Das Sonderkündigungsrecht nach § 563 a BGB gilt wohlgemerkt nur für den Mieter; eine Vermieterkündigung im Erbfall ist bei Vorhandensein überlebender Mieter ausgeschlossen.

Erblasser war alleiniger Mieter

Wurde der Mietvertrag vom Erblasser alleine mit dem Vermieter abgeschlossen, so sieht das Gesetz zunächst ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag von im Haushalt des Erblassers lebenden Ehegatten, Lebenspartnern und gegebenenfalls Kindern oder anderen Personen vor, § 563 BGB.

Dieses Eintrittsrecht in den bestehenden Mietvertrag vollzieht sich dabei Kraft Gesetz und bedarf grundsätzlich keiner ausdrücklichen Erklärung von Ehegatten, Lebenspartnern, Kindern oder sonstiger Personen, die mit dem Erblasser in einem Haushalt gelebt haben. Dabei sieht das Gesetz in Bezug auf die möglichen eintretenden Personen eine Kaskade vor. Als erstes steht das Eintrittsrecht nach dem Tod des Erblassers dessen Ehegatte zu. Nur wenn dieser nicht eintritt, kommen die Kinder des Erblassers als Personen in Betracht, die den Mietvertrag auf Mieterseite übernehmen können. Dasselbe gilt für andere Familienangehörige oder Personen, die mit dem Erblasser gemeinsam in einem Haushalt gelebt haben.

Wenn man als Ehegatte, Lebenspartner oder sonstige mit dem Erblasser zusammen lebende Person nicht in den Mietvertrag eintreten will, muss man dies dem Vermieter innerhalb eines Monats nach dem Erbfall mitteilen. Versäumt man diese Mitteilung obwohl man die Wohnung des Erblassers gar nicht weiter nutzen will, hat man ein Problem in Form eines Mietvertrages und berechtigter Mietzinsforderungen des Vermieters.

Nur wenn keiner der vorbeschriebenen Personen in den Mietvertrag eintritt (oder vorhanden ist, da der Erblasser alleine gelebt hat), dann sieht § 564 BGB vor, dass das Mietverhältnis mit den Erben des Erblassers fortgesetzt wird. In diesem Fall steht aber sowohl den Erben als auch dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu, das wiederum mit der gesetzlichen Frist des § 573 d Abs. 2 BGB ausgeübt werden kann.

Für die Zeit zwischen Erbfall und endgültiger Beendigung des Mietverhältnisses schuldet (bei Nichteintritt von Ehegatten, Angehörigen oder sonstigen Personen) der Erbe den Mietzins. Für diese Verbindlichkeit haftet der Erbe nach einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2013 allerdings nicht persönlich mit seinem eigenen Vermögen, sondern die Mietzinsschuld stellt lediglich eine so genannte Nachlassverbindlichkeit dar.

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