Wann kann der Nacherbe einen vom Vorerben abgeschlossenen Mietvertrag kündigen?

BGH – Urteil vom 01.07.2015 – VIII ZR 278/13

Der Bundesgerichtshof hatte sich in dritter Instanz mit der Frage zu beschäftigen, unter welchen Voraussetzungen ein Nacherbe einen vom Vorerben abgeschlossenen Mietvertrag über ein zum Nachlass gehörendes Einfamilienhaus kündigen kann.

In der Angelegenheit hatte die Erblasserin ihren Ehemann in einem notariellen Testament als Vorerben eingesetzt. Nacherben nach dem Ableben des Ehemannes sollten nach den Anordnungen in dem Testament ihre Nichte und ihr Neffe – die späteren Kläger – werden.

Die Erblasserin war Eigentümerin eines Einfamilienhauses. Nach dem Ableben der Erblasserin fiel diese Immobilie zunächst an ihren Ehemann als Vorerben.

Der Ehemann vermietete das Haus mit Mietvertrag vom 16.02.2009 an die spätere Beklagte zu einem monatlichen Mietzins in Höhe von 675 Euro. Der Mietvertrag, den der Ehemann und Vorerbe mit der Mieterin abschloss, wies einige Besonderheiten auf:

So war das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters in dem Vertrag bis zum Jahr 2024 ausgeschlossen. Weiter vereinbarten die Parteien des Mietvertrages, dass von der Mieterin nicht unerhebliche Investitionen in Höhe eines geschätzten Gegenwertes von 70.000 Euro auf die Immobilie vorgenommen werden sollen. In Anbetracht dieser von der Mieterin vorzunehmenden Investitionen war die Miete für einen definierten Zeitraum auf einen Betrag in Höhe von monatlich 225 Euro reduziert.

Am 28.12.2011 verstarb der Vorerbe und die beiden im Testament der Erblasserin benannten Nacherben wurden neue Eigentümer der Immobilie.

Am 07.02.2012 wandten sich die beiden Nacherben an die Mieterin, wiesen diese auf den Eintritt des Nacherbfalls hin und baten die Mieterin zukünftige Mietzahlungen an sie, die Nacherben, zu leisten. Nachdem die Mieterin die Nacherben daraufhin bat, ihr gegenüber die Rechtsnachfolge nachzuweisen, ließen die Nacherben der Mieterin im März 2012 ein gerichtliches Urteil zukommen, dem die Mieterin die Nacherbfolge entnehmen konnte.

Dessen ungeachtet bezahlte die Mieterin die Miete weiterhin auf das im Mietvertrag angegebene Konto des Erblassers.

Anfang Mai 2012 erklärten die Nacherben die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Die Kündigung wurde mit dem Umstand begründet, dass die Mieterin die Miete für die Monate März und April nicht bezahlt habe.

Noch im Verlauf des sich anschließenden gerichtlichen Kündigungsprozesses erklärten die Nacherben hilfsweise und ergänzend die ordentliche Kündigung und begründeten auch diese Kündigung mit den ausgebliebenen und darüber hinaus unpünktlichen Mietzahlungen.

Noch während des Berufungsverfahrens bezahlte die Mieterin im April und Mai 2013 die ausstehenden Mietzahlungen an die Nacherben.

Die Klage der Nacherben auf Räumung der Immobilie wurde sowohl vom Amts- als auch in zweiter Instanz vom Landgericht zurückgewiesen.

Der BGH hob allerdings das Urteil des Landgerichts auf und beurteilte die von den Nacherben ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages als wirksam.

In der Begründung seiner Entscheidung verwies der BGH darauf, dass den Nacherben ein Kündigungsanspruch nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB und mithin ein Räumungsanspruch gegen die Mieterin zustehe.

Der Nacherbe trete, so der BGH, mit Eintritt des Nacherbfalls in einen noch vom Vorerben als Vermieter abgeschlossenen Mietvertrag auf Vermieterseite ein. In diesem Fall sei der Nacherbe berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen.

Nach §§ 573 d, 573, 573 a BGB könne demnach das Mietverhältnis vom Nacherbenaußerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat und er die Gründe für dieses berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben angibt.

Diese Erfordernisse hätten die Nacherben im Zuge der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung erfüllt, nachdem sie dort auf die ausgebliebenen und unpünktlichen Mietzahlungen hingewiesen hätten. Die Nacherben hätten dort insbesondere nicht auch noch auf ihr Kündigungsrecht nach § 2135, 1065 BGB hinweisen müssen.

Die Mieterin konnte die ordentliche Kündigung auch nicht mehr durch die Nachzahlung der Miete verhindern. Diese für die außerordentliche Kündigung vorgesehene Heilungsmöglichkeit gelte für die ordentliche Kündigung nicht.

Nachdem auch der im Mietvertrag vorgesehene Ausschluss einer ordentlichen Kündigung der Beendigung des Mietverhältnisses nicht im Wege stand, hob der BGH das Urteil des Landgerichts auf.

Der Rechtsstreit war damit aber noch nicht beendet. Der BGH wies nämlich darauf hin, dass ein Kündigungsrecht des Nacherben möglicherweise nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein kann.

Insbesondere die im Mietvertrag vorgesehenen erheblichen Investitionen, zu denen sich die Mieterin verpflichtet hatte, könnten, so der BGH, zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.

Um hierzu Einzelheiten zu ermitteln, verwies der BGH den Streit an das Landgericht zurück.

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