Erblasser hatte Immobiliendarlehen aufgenommen - Was passiert nach dem Eintritt des Erbfalls?

In Deutschland werden jedes Jahr Millionen von Darlehensverträgen zwischen Banken und Privatpersonen geschlossen. Nicht wenige dieser Verträge dienen der Finanzierung einer Immobilie. Die finanzierende Bank stellt dem Darlehensnehmer Geldmittel zur Verfügung, mit denen der Darlehensnehmer ein Haus oder eine Wohnung erwerben kann. Im Gegenzug erhält die Bank vom Darlehensnehmer regelmäßige Zinszahlungen. Um die Bank in finanzieller Hinsicht abzusichern, wird in aller Regel an der durch das Darlehen finanzierten Immobilie ein Grundpfandrecht in Form einer Hypothek oder Grundschuld eingetragen.

In nicht wenigen Fällen ist der vom Darlehensnehmer aufgenommene Kredit zum Zeitpunkt seines Ablebens noch nicht zur Gänze zurückbezahlt. Die Erben müssen sich demnach nach Eintritt des Erbfalls mit dieser vom Erblasser hinterlassenen Situation beschäftigen.

Die Erben finden demnach im Erbfall nicht nur eine mehr oder weniger stark belastete Immobilie vor, sondern sie müssen sich eben auch mit dem noch nicht abgewickelten Darlehensvertrag auseinander setzen.

Erben haften für Nachlassverbindlichkeiten

Erben, die in den Unterlagen des Erblassers einen Darlehensvertrag zur Finanzierung einer Immobilie finden, sollten sich nach Eintritt des Erbfalls mit der finanzierenden Bank in Verbindung setzen. Dort können sie den aktuellen (Darlehens-) Stand der Dinge abfragen und erfahren, in welcher Höhe das Darlehen noch besteht bzw. welche Darlehenssumme noch offen ist und welche monatlichen Zahlungen die finanzierende Bank erwartet.

Mit einer Darlehensschuld des Erblassers verhält es sich nämlich nicht anders als bei jeder anderen Nachlassverbindlichkeit. Der Erbe haftet grundsätzlich unbeschränkt für sämtliche Nachlassverbindlichkeiten und Schulden, die der Erblasser hinterlassen hat, § 1967 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Hat der Erbe die Erbschaft erst einmal angenommen, so tritt er endgültig auch in Bezug auf den vom Erblasser abgeschlossenen Darlehensvertrag gleichsam in die Fußstapfen des Erblassers. Der Erbe wird neuer Darlehensnehmer und Vertragspartner der finanzierenden Bank. Er übernimmt damit sämtliche Verpflichtungen, die auch der Erblasser gegenüber der Bank hatte.

Der Erbe hat demnach zunächst die Möglichkeit, das vom Erblasser aufgenommene Darlehen unverändert weiter laufen zu lassen. In diesem Fall hat er die vertraglichen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag und insbesondere die Zinszahlungen zu erfüllen. Mit der ordnungsgemäßen Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag hat der Erbe aber auch die Sicherheit, dass die Bank das Darlehen nicht außerordentlich kündigt, die ausstehende Darlehenssumme so fällig stellt und in der Folge gegebenenfalls ihr gestellte Kreditsicherheiten verwertet.

Der Erbe kann das Darlehen kündigen

Der Erbe hat neben der weiteren Bedienung des vom Erblasser aufgenommenen Kredits aber noch eine weitere Handlungsalternative: Er kann den Darlehensvertrag unter Umständen kündigen.

Eine solche Kündigung führt dazu, dass der Erbe der Bank den noch offenen Kreditbetrag zurückzahlen muss, er im Gegenzug aber zukünftig von der Zahlung von Zinsen entbunden ist.

Ob und unter welchen Bedingungen eine Kündigung der vom Erblasser abgeschlossenen Darlehensvertrages möglich ist, erschließt sich aus dem Darlehensvertrag selber und aus den §§ 489, 490 BGB. Soweit der Darlehensvertrag keine Kündigungsmöglichkeit vorsieht, besteht nach § 489 BGB gegebenenfalls ein ordentliches Kündigungsrecht bzw. nach § 490 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Insbesondere bei einem vom Erben geplanten Verkauf der geerbten - und fremdfinanzierten - Immobilie kommt das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 490 Abs. 2 BGB in Betracht. In diesem Fall kann sich der Erbe als neuer Darlehensnehmer zwar von dem nicht mehr benötigten Kredit trennen, er muss aber gleichzeitig damit rechnen, dass ihn die Bank mit der Forderung einer so genannten Vorfälligkeitsentschädigung konfrontiert. Der Erbe hat in diesem Fall der Bank den durch die vorzeitige Vertragsauflösung entgangenen Zinsgewinn zu entschädigen.

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