Eine Erbengemeinschaft erbt eine Immobilie

Gehört zum Nachlass auch eine Immobilie und hat der Erblasser in seinem Testament mehr als nur einen Erben benannt oder gilt die gesetzliche Erbfolge und hinterlässt der Erblasser mehr als einen gesetzlichen Erben, dann geht das Eigentum an der Immobilie kraft Gesetz mit dem Erbfall auf die Erben über.

Dieser Eigentumsübergang vollzieht sich dabei automatisch in der Sekunde, in dem der Erblasser verstirbt, § 1922 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Es ist für den Eigentumserwerb der Erben insbesondere nicht erforderlich, dass das Grundbuch vom Erblasser als altem Eigentümer auf die Erben als neue Eigentümer umgeschrieben wird. Wenngleich die Erben nach § 82 GBO (Grundbuchordnung) dazu verpflichtet sind, die Angaben zu den Eigentumsverhältnissen im Grundbuch nach Eintritt des Erbfalls zu berichtigen, so ist dieser formale Akt doch keine Voraussetzung für den Eigentümerwechsel.

Selbst wenn die Erben das Grundbuch nicht berichtigen lassen und der Erblasser noch Jahre nach dem Erbfall dort als Eigentümer geführt ist, ändert es doch nichts an der tatsächlichen Eigentümerstellung der Erben.

Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft

Hat der Erblasser mehrere Erben eingesetzt oder kommen kraft gesetzlicher Erbfolge mehrere Erben zum Zuge, dann bilden diese Erben kraft Gesetz eine so genannte Erbengemeinschaft. Neue Eigentümerin einer zum Nachlass gehörenden Immobilie wird dann auch diese Erbengemeinschaft, an der jeder einzelne Erbe mit dem ihm zustehenden Erbteil beteiligt ist.

Im Grundbuch werden diese neuen Eigentumsverhältnisse dadurch kenntlich gemacht, indem als neuer Eigentümer Erbe A, Erbe B und Erbe C „in Erbengemeinschaft“ aufgenommen wird.

Ein – entscheidendes – Charakteristikum einer solchen ungeteilten Erbengemeinschaft ist, dass ein Miterbe nicht über den ihm zustehenden Anteil an einem Nachlassgegenstand verfügen kann. Hat also der Erblasser in seinem Testament zum Beispiel festgelegt, dass Erbe A zu ½ und die Erben B und C je zu ¼ Erben werden sollen und gehört zur Erbschaft ein Grundstück in der Hamburger Innenstadt, dann kann Erbe A seinen hälftigen Anteil an dem Grundstück zunächst nicht veräußern.

Erbauseinandersetzung führt zu Veräußerbarkeit der Immobilie

Erbe A ist vielmehr darauf angewiesen, eine so genannte Auseinandersetzung der Erbschaft herbeizuführen. Die Erbauseinandersetzung dient dazu, Nachlassverbindlichkeiten zu regulieren und den Nachlass unter den Erben analog der ihnen jeweils zustehenden Erbquoten aufzuteilen.

Wie die Erben einer Erbengemeinschaft mit einer Nachlassimmobilie verfahren, bleibt ihnen zunächst selber überlassen.

So spricht nichts dagegen, dass die Erben die in Erbengemeinschaft gehaltene Immobilie in eine so genannte Bruchteilsgemeinschaft nach den §§ 741 ff. und 1008-1011 BGB überführen. In dem vorgenannten Beispielsfall wäre dann der Erbe A hälftiger Miteigentümer, den Erben B und C würde ein Miteigentumsanteil von ¼ an der Immobilie zustehen.

Dieser Miteigentumsanteil ist dann auch – im Gegensatz zum Anteil an der Immobilie in der ungeteilten Erbengemeinschaft – frei veräußerbar.

Alternativen zur Bildung einer Bruchteilsgemeinschaft

Alternativ zur Bildung von Bruchteilseigentum können sich die Erben im Rahmen der Erbauseinandersetzung auch dazu entschließen, (gegen Zahlung einer Abstandssumme) sämtliche Erbteile auf nur einen Erben zu übertragen. Nach Vollzug eines solchen Vorgangs löst sich die Erbengemeinschaft auf, der übernehmende Erbe wird alleiniger Eigentümer des gesamten Nachlasses und damit auch aller Nachlassimmobilien.

Können sich die Erben auf eine der vorstehend geschilderten einvernehmlichen Wege der Erbauseinandersetzung nicht einigen, bleibt den Erben noch der Weg der Teilungsversteigerung einer Nachlassimmobilie. Jeder Erbe hat nach § 2042 BGB jederzeit das Recht, die Auseinandersetzung zu verlangen.

Auf Antrag eines Erben kann eine Nachlassimmobilie versteigert und der Erlös unter den Erben analog ihrer Erbteile aufgeteilt werden.

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