Eine Immobilie im Nachlass aber mehrere Erben – Ein Erbe kann das Grundbuch alleine berichtigen lassen

In vielen Nachlassfällen gehören auch Immobilien zu dem Vermögen, das der Erblasser hinterlassen hat. Wenn der Erblasser in seinem Testament mehr als nur einen Erben eingesetzt hat oder kraft gesetzlicher Erbfolge mehrere Erben zur Vermögensnachfolge aufgerufen sind, dann stellt sich für die Erben die Frage, wie in Bezug auf die im Nachlass befindliche Immobilie bei der Berichtigung des Grundbuchs vorzugehen ist.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, dass beim jedem Amtsgericht geführt wird. In Baden-Württemberg sind die bei den Gemeinden geführten Grundbuchämter für das Grundbuch zuständig.

Aus dem Grundbuch gehen die Eigentumsverhältnisse an jedem bebauten wie unbebauten Grundstück hervor. Gleichzeitig kann man dem Grundbuch Angaben zu der Frage entnehmen, ob ein Grundstück mit dem Recht eines Dritten belastet ist.

Mit dem Erbfall wird das Grundbuch unrichtig

Gehört dem Erblasser eine Immobilie, dann ist der Erblasser im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Mit dem Ableben des Erblassers und dem Eintritt des Erbfalls wird das Grundbuch allerdings unrichtig, § 894 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Neue Eigentümer der Immobilie werden kraft Gesetz und automatisch die Erben. Die Erben sind allerdings im Grundbuch noch nicht als neue Eigentümer verzeichnet.

Das Grundbuchamt fordert die Erben nach Eintritt des Erbfalls auf, das Grundbuch zu berichtigen, § 82 GBO (Grundbuchordnung). Der Erblasser als ehemaliger Eigentümer soll aus dem Grundbuch gelöscht und zeitgleich die Erben als neue Eigentümer eingetragen werden.

Die Berichtigung des Grundbuches erfolgt regelmäßig nur auf Antrag, § 13 GBO. Dabei müssen mehrere Erben bei der Grundbuchberichtigung nicht zwingend zusammen arbeiten. Jeder einzelne Erbe hat das Recht, nach Eintritt des Erbfalls einen Grundbuchberichtigungsantrag zu stellen. Eine Zustimmung der anderen Erben zum Berichtigungsantrag ist nicht erforderlich.

Der Berichtigungsantrag selber muss auch nicht von einem Notar beurkundet werden. Es reicht vollkommen aus, wenn sich ein Erbe schriftlich an das Grundbuchamt wendet und dort die Berichtigung beantragt.

Ein Erbe kann aber selbstverständlich auch einen Dritten, zum Beispiel einen Rechtsanwalt, beauftragen, für ihn den entsprechenden Berichtigungsantrag beim Grundbuchamt zu stellen. In diesem Fall muss der Dritte mit dem Antrag beim Grundbuchamt im Original eine schriftliche Vollmacht des Erben vorlegen.

Dem Grundbuchamt ist die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachzuweisen

Für eine erfolgreiche Grundbuchberichtigung reicht es allerdings nicht aus, wenn ein Miterbe einen schriftlichen Antrag an das Grundbuchamt adressiert. Vielmehr muss dem Grundbuchamt mit dem Antrag auch nachgewiesen werden, dass das Grundbuch tatsächlich unrichtig ist und der antragstellende Erbe als Rechtsnachfolger des Erblassers neuer Eigentümer des Grundstücks ist.

Nach § 35 Abs.1 S.1 GBO kann dieser Nachweis der Erbfolge im Regelfall nur durch die Vorlage eines Erbscheins geführt werden, der vom Erben vorab beim Nachlassgericht einzuholen ist.

Auf einen solchen (kostenpflichtigen) Erbschein kann nur dann verzichtet werden, wenn der Erbe gegenüber dem Grundbuchamt die Erbfolge durch Vorlage eines notariellen Testaments mitsamt des Eröffnungsprotokolls nachweisen kann.

Liegt nur ein privates Testament vor oder gilt die gesetzliche Erbfolge, dann kommt man für die Grundbuchberichtigung an der Beschaffung eines Erbscheins nicht vorbei.

Die Erben werden in Miterbengemeinschaft eingetragen

Hat ein Erbe den Grundbuchberichtigungsantrag gestellt und dem Grundbuchamt die notwendigen Nachweise für die Erbfolge vorgelegt, dann wird das Grundbuch geändert.

Allerdings wird nicht nur der antragstellende Erbe als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Vielmehr erfolgt die Eintragung nach § 47 GBO regelmäßig in der Form, dass die diversen Miterben „in Erbengemeinschaft“ als neue Eigentümer in das Grundbuch aufgenommen werden. Die jeweiligen Quoten, mit denen die Erben am Nachlass und damit auch an dem Grundstück beteiligt sind, werden hingegen nicht in das Grundbuch aufgenommen.

Neue Eigentümerin der Immobilie ist auch nicht die Erbengemeinschaft, da eine Erbengemeinschaft als solche weder rechtsfähig noch parteifähig ist (BGH, Beschluss vom 17.10.2006 - VIII ZB 94/05).

Eigentümer der Immobilie sind vielmehr die mehreren Erben als Mitglieder der mit dem Erbfall entstehenden Gesamthandsgemeinschaft. Über seinen ideellen Anteil am Grundstück kann ein einzelner Miterbe auch nicht verfügen.

Der einzelne Miterbe hat vielmehr nur die Wahl, seinen Anteil am Nachlass insgesamt zu veräußern oder von seinem Recht Gebrauch zu machen, die Auseinandersetzung der Erbschaft zu verlangen, § 2042 BGB.

Kosten der Grundbuchberichtigung

Für die Berichtigung des Grundbuchs nach Eintritt des Erbfalls fallen Kosten an. Nach Nr. 14110 KV GNotKG (Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz) fällt Grundbuchamt für die Eintragung eines neuen Eigentümers oder eines neuen Miteigentümers eine volle 1,0-Gebühr an.

Die Höhe der anfallenden Gebühr richtete sich nach dem Wert des Grundstücks, das von der Rechtsänderung betroffen ist. Nach § 46 GNotKG wird der Wert des Grundstücks durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert).

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