Eine Erbengemeinschaft erbt eine Immobilie – Wie geht es weiter?

  • Sind sich alle Erben einig, gibt es keine Probleme.
  • Immobilie muss von allen Erben gemeinschaftlich verwaltet werden.
  • Veräußerung der Immobilie ist nur möglich, wenn alle Erben einverstanden sind.

In vielen Erbfällen befindet sich im Nachlass auch Immobilienvermögen. Wenn der Erblasser eine Eigentumswohnung oder ein Hausgrundstück besessen hat, treten die Erben als Erbengemeinschaft mit dem Erbfall in die Rechtstellung des Erblassers als neue Eigentümer ein.

Hat der Erblasser mehr als nur einen Erben in seinem Testament eingesetzt oder kommen mehrere Erben kraft gesetzlicher Erbfolge zum Zuge, dann steht das Eigentum an der Immobilie der Erbengemeinschaft zu. Diese durch das Gesetz zwingend vorgegebene Lösung wirft gerade im Zusammenhang mit einer Nachlassimmobilie viele Rechtsfragen auf und birgt in aller Regel ein beträchtliches Konfliktpotential. Die Erben müssen schließlich darüber befinden, wie die Immobilie genutzt, wie sie verwaltet und ob und wie sie am Ende verwertet werden soll. Sind sich die Erben auch nur in einem dieser Punkte nicht einig, ist ein – im Einzelfall durchaus kostspieliger Streit – vorprogrammiert.

Um einen solchen Streit zu vermeiden, ist es hilfreich, wenn die Erben im Zusammenhang mit einer Nachlassimmobilie über ihre rechtlichen Möglichkeiten, aber auch ihre rechtlichen Pflichten informiert sind.

Der unproblematische Fall: Alle Erben sind sich einig

Die Nerven aller beteiligten Erben werden am effektivsten dann geschont, wenn sich alle Erben in der Frage einig sind, wie mit der Immobilie zu verfahren ist. Wenn alle Erben der gleichen Meinung sind, was die Nutzung, Verwaltung, Vermietung, Renovierung oder Veräußerung der Nachlassimmobilie angeht, dann können alle anstehenden Maßnahmen die Immobilie betreffend problemlos vorgenommen werden. Bereits am Tag eins nach dem Erbfall können die Erben – gemeinsam – ihre Pläne in die Tat umsetzen.

Der wesentlich häufigere Fall: Die Erben sind sich nicht einig

Leider ist jedoch der Fall, dass sich alle an einer Erbengemeinschaft beteiligten Erben einig sind, eher selten anzutreffen.

Vielmehr sind die Erben, was das Schicksal einer Nachlassimmobilie angeht, oft diametral unterschiedlicher Auffassung. Der eine Erbe braucht Geld und will die Immobilie veräußern, der andere will den Familienwohnsitz erhalten und selber zu Wohnzwecken nutzen. Ein Erbe will die Immobilie mit einer Hypothek belasten, was der andere Erbe gar nicht gut findet. Ein Erbe will eine aus seiner Sicht dringende Sanierung der Immobilie vornehmen, was der andere Erbe als komplett überflüssig betrachtet. Ein Erbe will die Nachlassimmobilie vermieten, was der andere Erbe strikt ablehnt.

Solche oder ähnliche Konstellationen müssen irgendwie gelöst werden. Und damit die Erben im Einzelfall nicht zum Faustrecht greifen müssen, sieht das Gesetz in den §§ 2038 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ein Regelungsmodell vor, das die Erben zwingend beachten müssen.

Gemeinschaftliche Verwaltung der Nachlassimmobilie

Nach § 2038 BGB steht zunächst die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich zu. Unter dem Begriff der Verwaltung versteht der Bundesgerichtshof „alle Maßregeln zur Verwahrung, Sicherung, Erhaltung und Vermehrung (eines Nachlassgegenstandes) sowie zur Gewinnung der Nutzungen und Bestreitung der laufenden Verbindlichkeiten“ (BGH, Urteil vom 28. 9. 2005, IV ZR 82/04).

Die Gerichte fassen den Begriff der Verwaltung also nach der vorstehenden Definition eher weit. Der Abschluss oder die Kündigung eines Mietvertrages für eine Nachlassimmobilie oder auch die Umgestaltung einer Immobilie zum Zweck der besseren Nutzung sind nach der Rechtsprechung „Verwaltungsmaßnahmen“.

Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung

Für so genannte außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen ist die Einstimmigkeit aller Erben erforderlich, § 2038 Abs. 1 S. 1 BGB. Außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen sind solche, die für den Nachlass eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung haben.

Damit im Falle einer anstehenden außerordentlichen Verwaltungsmaßnahme und der damit erforderlichen Einstimmigkeit ein Erbe nicht einer totalen Blockadehaltung frönen kann, sieht § 2038 Abs. S. 2 BGB eine – notfalls einklagbare – Verpflichtung eines jeden Miterben vor, an Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung teilzunehmen.

Für ordentliche Verwaltungsmaßnahmen genügt Stimmenmehrheit

Handelt es sich hingegen bei den geplanten Maßnahmen um gewöhnliche Verwaltungsmaßnahmen dann reicht eine Mehrheitsentscheidung innerhalb der Erbengemeinschaft aus.

Eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung liegt dann vor, wenn die Nachlassimmobilie durch die Maßnahme nicht wesentlich verändert oder in ihrem Wert gemindert wird.

Jeder Miterbe hat bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung im Rahmen der Beschlussfassung einen seiner Erbquote entsprechenden Stimmanteil. Ein mit 60% am Nachlass beteiligter Erbe kann sich also hier gegen einen 40% Erben durchsetzen.

Notgeschäftsführung ist immer zulässig

Soweit zur Erhaltung einer Immobilie zwingend notwendige Maßnahmen zu ergreifen sind, dann kann dies auch ein Erbe alleine in die Wege leiten, ohne sich mit den anderen Erben abzustimmen. Wenn es beispielsweise durch das Dach der Immobilie regnet, kann ein Erbe alleine einen Dachdecker mit den erforderlichen Arbeiten beauftragen. Die für die Arbeiten erforderlichen Mittel kann der handelnde Erbe als Vorschuss, § 669 BGB, oder im Nachhinein als Aufwendungsersatz, § 670 BGB, vom Nachlass fordern.

Nutzung der Nachlassimmobilie

Nach § 2038 Abs. 2 S. 1, 743 BGB ist jeder Miterbe grundsätzlich berechtigt, die Nachlassimmobilie zu nutzen. Durch diese Nutzung darf aber die Nutzungsmöglichkeiten der anderen Erben nicht beeinträchtigt werden.

Veräußerung der Immobilie

Nach § 2040 BGB können mehrere Erben nur gemeinschaftlich – und damit einstimmig – über eine Nachlassimmobilie verfügen.

Eine Verfügung stellt zum Beispiel die Veräußerung der Immobilie oder auch die Bestellung einer Grundschuld oder Hypothek dar. Eine freihändige Veräußerung einer Nachlassimmobilie am Markt ist daher grundsätzlich nur möglich, wenn alle Miterben einverstanden sind.

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