Berichtigung des Grundbuchs nach dem Erbfall – Rechte des Erblassers sollen gelöscht werden

  • Mit dem Tod des Erblassers erlöschen zu seinen Gunsten eingetragene Nießbrauch- oder Wohnrechte.
  • Zur Löschung von zu Gunsten des Erblassers eingetragenen Rechten im Grundbuch kann die Einwilligung des Erben erforderlich sein.
  • Einverständniserklärung des Erben muss in notariell beglaubigter Form vorgelegt werden.

Rechte, die dem Erblasser zu Lebzeiten zugestanden haben, werden nach dem in Deutschland geltenden Erbrecht auf den oder die Erben übertragen. Der Erbe tritt kraft Gesetz mit Erbfall in die Rechtsposition des Erblassers ein und wird dessen Rechtsnachfolger.

Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht uneingeschränkt. Manche Rechte des Erblassers erlöschen mit seinem Tod und können vom Erben nicht mehr geltend gemacht werden.

Zu diesen unvererblichen und mit dem Tod erlöschenden Rechten gehören zum Beispiel ein dem Erblasser von einem Dritten (oder auch dem Erben) eingeräumte Nießbrauchsrecht nach §§ 1030 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) oder auch ein führ ihn bestelltes Wohnungsrecht nach § 1093 BGB.

Durch ein Nießbrauchsrecht konnte der Erblasser zu Lebzeiten zum Beispiel Gewinnanteile an einer GmbH für sich beanspruchen, auch wenn er selber nicht Gesellschafter war. Oder der Nießbrauch eröffnete ihm die Möglichkeit, laufende Mieteinnahmen aus einer Immobilie zu erzielen, gleichwohl er nicht der Vermieter war.

Durch ein dem Erblasser eingeräumtes Wohnungsrecht konnte dem Erblasser beispielsweise die Nutzung einer Wohnung oder eines ganzen Hauses eingeräumt werden.

Der dem Erblasser eingeräumte Nießbrauch und auch ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlischt jedoch zwingend mit dem Tod des Erblassers, § 1061 BGB. Der Erbe kann also diese Rechte nach dem Erbfall nicht weiter ausüben. Die oben beispielhaft angeführten Gewinnanteile an einer Gesellschaft, Mieteinnahmen oder auch die Nutzung der Immobilie, stehen nach dem Tod des Erblassers nicht kraft Erbfolge dem Erben, sondern dem tatsächlich Berechtigten (z.B. Gesellschafter, Wohnungseigentümer) zu.

Nießbrauchsrechte an einer Immobilie und auch ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB sind regelmäßig als Belastung des betreffenden Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Mit dem Ableben des Erblassers wird das betroffene Grundbuchblatt unrichtig. Es ist in Abteilung II mit Rechten zugunsten des verstorbenen Erblassers belastet, die de facto gar nicht mehr bestehen.

Der Eigentümer des belasteten Grundstücks hat nach Tod des Erblassers und dem damit zwangsläufig verbundenem Erlöschen der Rechte natürlich ein gesteigertes Interesse daran, die bestehende Rechtslage (und damit das Erlöschen des Nießbrauchs oder eines Wohnrechtes) auch im Grundbuch zu dokumentieren. Ein mit einem dinglichen Nießbrauch oder Wohnrecht belastetes Grundstück ist am Markt schließlich nur sehr eingeschränkt oder auch gar nicht verwertbar.

Die Löschung eines Nießbrauchs- oder dinglichen Wohnrechtes aus dem Grundbuch nach einem Erbfall ist allerdings komplizierter, als man sich es vorstellt. Selbst wenn das Nießbrauchs- oder auch das Wohnrecht mit dem Tod des Erblassers erloschen ist, reicht es für eine Grundbuchänderung grundsätzlich nicht aus, gegenüber dem Grundbuchamt den Tod des berechtigten Erblassers nachzuweisen. § 23 GBO (Grundbuchordnung) schreibt vielmehr vor, dass regelmäßig die Bewilligung zur Löschung durch den Erben vorgelegt werden muss, „falls Rückstände von Leistungen (z.B. aus dem Nießbrauch) nicht ausgeschlossen sind“.

Will man also ein Nießbrauchsrecht oder ein dingliches Wohnungsrecht nach einem Erbfall zeitnah aus dem Grundbuch tilgen, dann empfiehlt es sich, eine Einverständniserklärung des Erben in notariell beglaubigter Form dem Löschungsantrag beizufügen.

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